以变化的姿态迎接未来——商业地产意见领袖系列访谈

　　2020年春节前后，新型冠状病毒感染肺炎疫情蔓延全国，举国上下出钱出力、献计献策、共同抗击疫情！众多专家学者认为，在疫情肆虐背景之下，经济下行压力较大，破6是大概率事件，今年一季度甚至可能破5。疫情将对经济产生多大影响？商业地产人该如何应对？品牌商户又该怎样奋力自救？铱星云商近期开设《商业地产意见领袖系列访谈》，跟大家一起直面疫情，共渡难关！

　　王亚平：本次疫情和2003年的SARS有不少相似之处，但又有所不同，从目前掌握的经验数据看，据专家的分析，新冠的传染力大于SARS，加之潜伏期长、隐蔽性强，因此波及面会远大于SARS，较难防治。

　　按当年SARS的经验看，如果认为1月21日之前是“未知期”，目前其实处于商业地产业绩断崖式回落的“下滑期”，后面会迎来一个持续低迷的“苦战期”，而后才是恢复、成长。

　　因此，商业地产企业需要对自己的团队、进行中的业务、资金情况做一个全面盘点，思考在这个持续低迷的苦战期，以一个什么样的阵型去战斗、以一个什么收支模型去经营、先做一个3～6个月的现金流计划。

　　王亚平：疫情抑制就是一场战役，目前一切以消灭疫情为第一目标。商业地产行业，作为国家的一员，要从这个高度去理解国家、理解各地政府。

　　所谓战时体制，是一种临时经济和社会管理体制，就是运用国家政权的力量，对于与抗疫有关的国民经济各部门、各领域、各环节，按照统一的计划，实行统制，这是国家现在局部可能做出的选择，必然影响到商业地产的经营。

　　国难重于资产，出于疫情防治的要求，政府会出台一些因地制宜的管制措施，比如影院停业、商场局部停业、超市维持运营、酒店征用等等，经营不经营，这都是目前所必须的。如果各地政府有明确要求，坚决执行政府要求是商业地产企业的本分。

　　当然，战时逻辑还意味着，现在是战时，全社会主要的敌人是瘟疫，国家也大概率一时顾不上企业的死活，企业必须自己很灵活地活，活下来才有机会。

　　当然，我们也衷心希望，当疫情稳定之后，各地政府及国家主管部门关注点能迅速回到经济上来，能从税收、金融各个方面，给予企业补贴、延期及减免。

　　这一次疫情冲击，封城、封路、停航、撤侨、春节假期延期、开学延期、上班前自行隔离等措施都基本上是前所未有，再加上自媒体渲染对社会心理的影响，从时间上、从力度上都会远远大于很多企业的预期，在这种情境下，从经营上、从逻辑上做一次归零，彻彻底底推敲一次自己的业务模型、经营计划，做一次取舍，效果会好于任何模拟。

　　古希腊有句话：“每当一组人在头脑清醒时就某件事达成共识，他们之后会在喝醉酒的情况下重新讨论一次。”从不同角度、模拟不同情境思考企业的发展，本来就非常重要。但跳出画面来看画，摆脱整体思维，很多企业其实很难做到。借这几个月，多开几场视频头脑风暴会、多做几次线上培训，在企业上上下下形成根深蒂固的底线思维，某种角度，也可以视为劫难中的一次历史机遇。

　　另外，最近行业内出了不少有温情又有担当的消息，有免一个月租费的、有疫期租费减半的……国难当前，这样的做法，非常值得称道和鼓励，但不可持续。

　　商业地产的甲方，最近几年大多处境维艰，这一次减租抗疫后各位甲方的财务压力就更大了。接下来甲方怎么办呢，靠开发来补贴、靠银行减息、靠政府免税……都不大现实吧，最终还是需要靠自己的造血能力去维持经营。

　　因此，在未来商业运作机制里，是不是可以引进“合伙制”，把建设方、资金方、管理方、基石品牌，联合起来做成基金，持有一个个项目，真正有难同当、有福同享，跨越风风雨雨。

　　雇佣者和企业的关系，甚至包括劳动法约定的规则，是不是也可以在这么一场疫情中做优化，以前向前看的股权激励、跟投，是不是可以在这种非常时期里，反做一次呢，必要时发股权少发薪水，以保证企业的现金流安全，我相信，很多职业经理人会同意，因为有平台才有自己职业的未来。

　　王亚平：就像03年非典催熟了京东的模式一样，这样的一次事件会再一次急剧改变人们消费观念，生物医药、卫生防护、远程教育、线上办公、无人送货……这些新领域会得到迅速发展，传统模式的商业、餐饮、影院、经营会转型。

　　但是，要坚信一点，人是社会性的，无论如何发展，空间的价值是永恒的。相信大家就这几天宅在家里，就已经开始想念市井里的烟火气、都市里的美食、琳琅满目商品的商场、阳光下的公园，约三五好友小酌、去听一场音乐会、看一场球赛、去看看展览看看博物馆……从长时间看，这些是生活的必须而不是可有可无。

　　线上、科技的手段只是加强体验的，而不是替代线下场所的体验。因此，在未来，如何去组织空间布局、如何实现现实和虚拟结合，如何用科技去加强空间体验，是商业地产业务突破的核心关键，商业地产运营本质上是空间运营。

　　最后想说，疫情是一场灾难，也是一个开启变局的契机。从长远看，它只是国家发展过程中的一个小沟坎，影响发展的节奏，但不会影响发展的趋势。像03年一样，劫后重生的社会，各行各业都会产生一场报复性的大反弹，但游戏规则会有所变化，在疫情中没有坚持下来的企业永远失去了机会、不会变的企业会逐渐衰退被时代抛弃，但善变的企业未来会有大机会！

　　武汉加油，中国加油，商业地产全体同仁一起加油，让我们和国家一起分担责任战胜疫情，也让我们一起以变化的姿态迎接未来！