地产松绑进行时

地产松绑进行时免费网站自助建站,常开野蔷薇,玩具少女, 房贷利率开始下降，一些城市纷纷下调了首套房房贷首付比例，这标志着地产在需求端也开始放松。地产需求端的放松更有利于整个房地产的健康发展，也容易使宽信用见效。 本刊记者 

房贷利率开始下降，一些城市纷纷下调了首套房房贷首付比例，这标志着地产在需求端也开始放松。地产需求端的放松更有利于整个房地产的健康发展，也容易使宽信用见效。

本刊记者 廖宗魁/文

美股开始跌了，A股该怎么办？A股向来跟跌不跟涨，2021年美股气势如虹时，A股犹犹豫豫没有跟上，如今美股开始下跌了，A股让人更没有信心了。

一边是乌克兰战事一触即发，另一边是美联储紧缩箭在弦上，全球风险偏好明显下降，美股也开始躁动不安起来。截至2月21日，2022年以来，标普500指数下跌了8.7%，纳斯达克指数下跌超13%。

A股这边也是绿油油的一片，但把锅甩到美股身上，可能也并不合适，毕竟人民币汇率依然非常坚挺，外资买入A股的步伐也没有间断。

A股下杀的直接原因是，以新能源、医药为代表的赛道股分崩离析拖累了整个市场。反而是稳增长的一些板块（如银行、建筑装饰、地产等）支撑了整个大盘，不然大盘指数将会更加难看。

A股羸弱的根本原因，还在于市场对稳增长的力度和效果缺乏信心。中央经济工作会议不是已经定调稳增长了吗？央行不是已经降准降息开始货币宽松了吗？房地产的监管也开始纠偏了，为什么市场仍对稳增长有所怀疑呢？

因为央行依然强调，不搞“大水漫灌”，“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”。回顾过去十多年的稳增长经验，每一次都依赖房地产来打通宽信用。这一次如果不放松房地产，那靠什么来宽信用呢，房地产自身的困局又如何化解呢？市场并不觉得会有其他的解决办法。

在1月天量社融数据公布后，市场也并没有太多的兴奋，反而由于居民中长期贷款同比大幅减少，让市场对地产和宽信用更加担心。

不过，地产的松绑仍在逐渐展开，比如预售资金监管全国规范化，从资金端继续给房企松绑。另外，房贷利率也开始下降，一些城市（山东菏泽、重庆、赣州）纷纷下调了首套房房贷首付比例，这标志着地产在需求端也开始放松。市场这次会不会买账呢？我们拭目以待。

A股有很强的独立性

当你正在做一件以前常做的事情，而且你一贯都做得很好，那么别人便会对你很有信心。但如果你现在正在做一件没有做过的事情，那么能否做好，别人就自然就会怀疑。

当下的美联储就面临着一种陌生的情景。不论是加息还是缩表，对美联储并不是什么新奇的玩意，但美联储要解决的通胀难题，则已经四十年没有遇到了。

1月份美国CPI同比上涨7.5%，创下1982年2月以来的最高，比上月提升0.5个百分点，已经连续四个月处于6%以上的超高水平。而且当下原油价格仍在高企，美油价格一度升至95美元/桶，创下2014年8月以来的新高。

自从上世纪70年代的石油危机后，美国就再也没有遭受如此严重的通胀挑战。现任美联储主席鲍威尔能否像当年沃尔克那样，成功化解超高的通胀，市场对此略显信心不足。

在上一轮美联储紧缩周期中，加息和缩表都是缓慢进行的。而这一次可能大不相同，目前市场预期美联储在2022年可能会加息5-6次，这对长期适应着温和加息节奏的美股来说，无疑是一个比较激进的加息进程。要知道，在上一轮加息周期中，美联储最多的时候仅在2018年一年内加息了四次。

美股跪了，不代表A股一定会跟随。在过去中美政策周期错位，尤其是美国政策紧缩与中国政策放松的时期，A股表现都不差，有很强的独立性。

最典型的是2014年下半年至2015年上半年，当时美联储正在实施Taper，而中国在2014年下半年开始放松货币和房地产，随后A股开启了波澜壮阔的牛市。

又比如2016-2017年，美联储开启了连续的加息，中国则处于稳增长时期，A股这两年的表现也不差，走出了“核心资产”的牛市。

中金公司认为，当前中美政策环境类似于2014年年底至2016年，后续中国稳增长政策力度强弱更为关键，是决定后续市场的主要变量，也会影响美股走势。

仅地产监管纠偏是不够的

从2021年10月中旬开始，房地产监管政策开始逐步纠偏，其核心在于缓解房企的流动性危机。

10月15日，央行金融市场司司长邹澜指出部分金融机构对“三线四档”融资管理规则存在误解，已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，房地产市场风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。同日，央行易纲行长明确表示，总体上恒大事件对金融行业的外溢性可控。有信心能把风险控制在一定范围，避免发生系统性风险。

10月21日，银保监会表示，要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓等。

在一系列稳预期的作用下，市场给予了一定的正面反馈。10月21日、22日地产板块大幅反弹。但好景不长，随着越来越多的房企暴露出流动性问题，房地产板块继续大幅下探。

11月9日，中国银行间市场交易商协会当天举行房企代表座谈会，部分房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。

这是一个标志性的政策转变，意味着房地产企业境内发债的相关政策有所松动，房企融资的环境可能改善。市场对此给予了较为正面的反馈，11月10日、11日房地产板块大涨近9%，房地产板块的市场底部就此出现。

随后，围绕着流动性的差异，房企内部出现了较大的分化。有国资背景的房企融资环境大幅改善，其股价纷纷大幅走强；但身处风暴中心的民营房企流动性并未得到改观，其股价依然不振。

需求端松绑才有活水

从房地产行业本身的角度看，仅仅是监管政策的纠偏和房企融资条件的放宽，并不能真正解决流动性危机，因为一切房企的“活水”销售没了，流动性的枯竭只是迟早的事情。

从整个经济稳增长的角度看，如果没有房地产销售端的企稳，宽信用将很难在短期内见效。欧美正在加快紧缩的步伐，留给我们较为宽裕的稳增长时间已经不多。

根据Wind数据，截至2月20日，2022年以来30个大中城市商品房成交面积同比下降30%，依然非常惨淡，较2021年下半年并未改善。

国泰君安证券认为，自2022年以来，行业风险从房企的资金链风险过渡为需求端的经营风险，销售下行带来的造血不足构成了当前的最大隐患，已不单单是偿债抑或预售资金监管问题。随着时间的推移，若房企缩表持续不断，行业将进入由需求萎缩引发的经营风险，一旦进入该区间，针对解决资金链危机的政策效果将大打折扣。

不过，近期房地产需求端有逐步松绑的迹象。

据媒体报道，四大行从2月21日起同步下调广州地区房贷利率，首套房贷和二套房贷利率均下调20BPs。在5年期LPR利率下调之后，各地房贷利率相应下调是顺理成章的事情，后续应该会看到更多城市下调房贷利率。

平安证券认为，从央行数据来看，2021四季度全国个人按揭综合成本5.63%，为同期5年期LPR的1.21倍，上浮比例为2009年以来的最高水平。按揭端潜在下行空间广阔，距历史低点超100BPs。

此外，多地下调了首套房首付比例。山东菏泽市多家银行下调了该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比例从之前最低30%，降至最低20%。重庆、江西赣州等地银行对部分符合条件的购房者，将首套房贷首付比例降至20%。

中信证券认为，房地产政策中，需求侧属于地方政府因城施策的范畴。需求侧政策包括针对特定人群比如进城务工人员、新就业大学生等新市民的购房补贴、住房交易税费的减免、首付比例的调整、首套房标准的优化、公积金贷款额度提升等。分区域看，相信越低线城市的需求侧支持政策越值得期待。

国泰君安证券认为，需求侧政策宽松是解决当前行业问题的唯一路径，预计需求侧政策出台将进入密集区。2021年7月预售资金监管带来的行业收缩，使得机会向央国企转移，这一催化剂是以大型民营企业退出作为催化剂的。而当前需求侧政策将不是类似于收并购的结构性政策，而是全面性政策，优质民企也将受益于行业企稳的红利，迎来估值修复。

绀野美奈子 http://www.xinzhiliao.com/zx/jinji/9183.html