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降杠杆、提质增效,长期主义正成为地产公司新ICON

  • 来源:互联网
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  • 2021-06-29
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2021年以来,中国的房地产经济及相关领域如履薄冰,这一年是“十四五”规划开局之年,也是房地产行业进入管理红利时代的元年。如今,2021年已然过半,先前房地产靠土地和政策赚钱的逻辑生变,房地产市场在经历了十年膨胀后,叠加疫情影响,又在全球流动性收缩的大趋势下,进入了一条窄路。

经历了半年的摸索,这条窄路的边界越来越清晰,上面是一条高压线,即货币紧缩带来的泡沫及债务风险,配套而来的是房地产调控的火速升温,如“三道红线”、“两道红线”;下面是一条底线,即土地财政压力和政府债务风险。

窄路之下,融资层面不断收紧,原来支持房企高速增长的财务杠杆失灵,越来越多的房企转而提升内部经营效率,通过放大经营杠杆力图将企业做的更长更强。

一个很明显的趋势是,2020年度业绩发布会上,谈长期主义的房企变得更多了,稳健发展的房企正在受到市场青睐。比如万科、龙湖,以及一家第二梯队标的——中南建设(000961.SZ),他们所代表的一类不依赖有息负债、用经营杠杆驱动的典型房企,正将“稳健”刻入其经营的底层逻辑,在行业调整中保持企业的高安全系数。

蝴蝶效应:财务健康度与机构评级时刻挂钩

近年来,房地产信用债偿债规模越来越大,2011年开始进入集中偿债高峰期。数据显示,2018年到2021年房地产到期债务从2500亿元增加到6500亿元,其中美元债到期债务大幅度扩张,同比增加68.5%。

正有地产公司因为滚雪球模式不堪重负,爆发债务问题,国内诸多地产公司陆续被下调评级,重困之下部分企业连引入战投的积极自救都显得无力回天,引发了股债价格重挫、融资承压等一系列多米诺骨牌效应。发展速度之外,未来发展的确定性正成为评级机构更为关心的因素。

外部环境风声鹤唳之下,获得机构的上调评级显得尤为难能可贵。6月17日,联合评级国际有限公司(以下简称“联合国际”)公布了中南建设“BB”的国际长期发行人评级,相比之前“BB-”的评级上调,评级展望稳定。

联合国际称,考虑到总股本的扩大,中南建设以债务/资本化比率衡量的财务杠杆水平,从2019年底的74.8%下降至2020年底的64.9%。此外,中南建设的净负债率,相较于2019年底的168.4%,于2020年底下降至 97.3%。联合国际预计中南建设的财务杠杆在未来12至18个月内将进一步下降至约59%-63%的水平。

融资渠道方面,联合国际认为中南建设拥有多元化的融资渠道,尤其是在岸市场。截至2020年底,该公司非标类融资的敞口缩小,较2018年及2019年下降。联合国际预期中南建设将继续改善这一风险,以管理其融资成本和债务到期状况。

如果说过去房企对财务杠杆的衡量更多是结果导向,现在则变成了目标导向,健康的财务是发展的前提。“三条红线”之后,不同的房企发展日益分化,有的疲于找资金,有的则是获得了新的发展机遇。克而瑞统计数据显示,2021年1-5月,TOP100房企全口径销售总额为55758 亿元,同比增长52.2%,典型房企目标完成率为39.91%,同期,中南建设前五个月销售额同比增长59.3%,完成886.7亿元销售额。

未雨绸缪:全产业联动增加房企发展新机遇

随着房地产行业调控的持续进行,行业降速带来了焦虑感。单纯的地产开发盈利模式难以为继,需要探索新的业务,为后续增长提供新的载体,所以房企主动进行了多元化的市场布局,挖掘行业更加丰富的发展潜力,探索地产主业外的一条“第二增长曲线”。

无疑,在融资渠道持续收紧、行业增量逐渐见顶的背景下,通过布局多元化的方式可以实现更好的融资,增加利润增长点,逐渐摆脱对政策的依赖;另一方面,当行业周期风险来临时,也可以避免企业的盈利稳定性受到冲击。因此,TOP30的很多企业都在通过多元化产业发展来规避行业的系统性风险。

与发展后期才开启多元化增长曲线不同的是,成立于上个世纪80年代末的中南建设历经了创业、突围、扩张、转型、发展等多个阶段,对多元化产业联动早已摸索多年。在三十余年的历程中,整个中南集团形成了“4+1”的产业布局,即中南置地、中南建筑、中南高科、中南实业、中南教育,分别聚焦于房地产、建筑、产业园区、投资、教育五大领域。

近年来,中南集团整合旗下优秀资源,聚力发展,促进中南住宅、TOD、文旅、小镇等多业态的共生共荣;利用多产业的优势,在产城融合发展上有了一系列的尝试,“地产+”模式探索逐渐成型。

中南置地还拓展了商业、酒店、文旅等业务,实现增量业务的叠加发展。通过全产业整合与全业态整合,丰富中南集团层面的产业生态链,丰富客户的消费生态链,给客户提供更多的产品和服务输出。

在房地产行业进入资源主导的大周期阶段,无论是开发商、制造业还是金融资本,进入地产行业的目的无外乎将优质资源收入囊中,以谋求自身可持续发展。中南建设通过整合自有资源,努力抢夺先机。

近日,国家财政部等四部委联合发布通知,自2022年1月1日起,将国有土地使用权出让收入全部划转给税务部门负责征收,城市更新联动产业招引、新基建控支出将成新趋势,这对于早已实现多产业联动的中南建设而言,或许又是新的机遇。

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  • 编辑:金泰熙
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