房地产增速换挡期的“新常态”

　　先看国家新近公布的两组数据：今年1至7月份，全国房地产开发投资50381亿元，同比名义增长13.7%，增速比1-6月份回落0.4个百分点。其中，住宅投资34365亿元，增长13.3%，增速回落0.4个百分点；7月份全国100个城市新建住宅平均价格为10835元/平方米，环比上月下跌0.81%，这是继上两月以来的第三个月持续下跌。这两组数字表明，我国房地产经过十多年快速发展后已经驶向拐弯道，房地产进入发展增速换挡期。

　　关注和研究增速换挡期的新情况，对于促进房地产持续健康发展有积极意义。

　　首先，正确认识房地产发展增速换挡期呈现出的一些新特征。这集中显现在以下方面：库存高企，房价下行，房地产总体增速下降或同比下降；供求逆转，原先的求大于供转变为大多数城市供大于求；房地产企业重新洗牌，优胜劣汏；开发商拿地更为慎重，盲目扩张有所遏制；房地产开发投资增速回落；贷款杠杆率偏低，贷款难度加大以及购房者预期变化等。这些新特征是房地产增速换挡期的市场调整，不可避免，但不等于市场进入衰退与萧条，更不是有人所担心的房地产崩盘。

　　我国房地产经过十多年的快速发展驶入拐弯期，减速前行完全符合房地产市场经济发展规律。这是我国多年房地产调控的必然结果，与我国经济运行处于三期叠加的态势相吻合。因此，房地产增速换挡期是加快房地产结构调整和政策完善的好时机。依笔者之见，下半年楼市当在分类调控基础上切换到去库存为重点，而且要与房地产项目结构调整和完善周边配套设施紧密结合。从中长期看，重在加快房产税改革试点、户籍制度改革、不动产登记制度改革、个人住房信息联网、棚户区改造及与房地产有关的财税、金融、土地等制度改革，“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”，以促进房地产市场持续健康发展。

　　其二，正确认识近期出现的限购松绑。7月29日零时起，杭州楼市开始有条件的区域性限购松绑，并迅速传导至浙江所有限购的地级市。杭州是有条件区域性松绑，即在杭州主城区松绑的只限于140平方米及以上住房，给140平方米以下的住房松绑只限于杭州萧山区、余杭区。何止是浙江，目前全国46个限购城市仅4个一线城市不动外，其余城市纷纷不同程度限购松绑。限购松绑旨在差别化调控政策驱动楼市区域性、结构性深度调整。

　　然而，这种差异化调控效应有限，且难以持久。杭州楼市限购松绑已近半月，老盘虽然促销力度大，但成交量不大，新盘入市依旧偏冷，处于观望状态。新盘的消极，显示出市场气候并未因限购松绑发生根本性的变化。素有中国楼市风向标之称的温州楼市，房价曾连续下跌34个月，到去年底温州房价与顶峰期相比缩水近30%。7月29日取消限购后，其成交量依旧下滑，难抑楼市颓势。济南、长春、宁波等城市取消限购后成交量起色不大，有的还在回落。事实表明，不要说有条件的“松绑令”，就是限购全面放开，只要整个经济增速下滑压力加大，银行信贷等政策没有松动，整个楼市难言乐观，即使短期刺激下成交量有所放大也难以持久。

　　冰冻三尺非一日之寒，坚冰消融也非限购松绑就能奏效。不要被个别楼盘取消限购后上演的“夜光盘”所煽惑，也不要被开发商的促销手段，降价换量导致楼市回暖的错觉，其深度调整的趋势决不会因为一纸“松绑令”而逆转。这是因为造成楼市库存量大的主因并非限购，根本的在于土地供应失去了理智，房地产结构失衡、需求失衡。再说，限购政策的调整不能与国家“抑制投机投资性需求”的大政策相违背。国家不允许地方政府盲目“托市”，以制造楼市复苏假象，以致错失楼市调整时机。取消限购有利于提振楼市的信心，但无法改变供求总量和结构严重失衡的局面，去库存仍需要较长时间。有的开发商想借限购松绑，期望价格回涨，既不现实，还会失掉去库存的有利时机。因地制宜，分类调控，调结构，去库存是房地产市场必然趋势。

　　其三，正确认识“弃房断供”现象。近年来，由于库存高企、房价下跌，浙江、江苏、福建、广东等地出现“弃房断供”现象。今年上半年宁波余姚法院“弃房断供”案36件，而去年同期仅两件，无锡98件，同比增加37件。去年1月至今年7月，广州市番禺法院受理按揭房贷纠纷案191件，同比增长76.85%。涉案房产大多为前两年高房价时买入，如今变成了“负资产”，业主无力还款而“弃房断供”。

　　购房者“弃房断供”后果严重：抵押的房子被没收，还将被银行起诉；首付款、月供、契税、维修基金、物业管理费等付诸东流；房产会被法院拍卖，而且拍卖的价格低于房产的市场价格。加上法院的执行费以及律师费、诉讼费、保全费等也由断供者负担。同时，房贷逾期罚息率较高，时间拖得越久，罚息就越重。“弃房断供”，业主亏损的不仅是资金，还有比资金更重要的法律、信用和道德。而后者是无法一扔了之，不仅法律不容践踏，就是信用，我国已提出将建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码制度的方案，“弃房供断”就是给自己信用增加不良纪录，将付出惨痛代价。因为“无信而不立”，“无信寸步难行”，必成为经济生活中的常态。