钟炬：李嘉诚为什么做不旺广州西城都荟？广州黄埔国际玩具城

对于广州黄埔国际玩具城“正门”生意，最佳的门前道格局是平衡，即马与人行道都是双向流通的，但西城都荟所在的六二三一边与沙面一水之隔，致使六二三的人行道等同于单边流通，这种格局称为“孤阳独阴”，在道的北边称为“孤阳”，在道的南边称为“独阴”，“孤阳”与“都阴”的效果类似，西城都荟所在的一边正好是孤阳。一般而言，“孤阳独阴”格局不利于“正门”生意，对于“奇门”生意不仅没有多少负面影响，有时甚至有正面影响。什么是“正门”生意？什么是“奇门”生意呢？简而言之，诸如大众百货属于“正门”生意，专业批发市场属于“奇门”生意。西城都荟的定位是综合购物中心，属“正门”生意，显然与其所处的“孤阳”格局的地理匹配得差强人意。

以上这五个问题，只要有一个，对于作为大型综合购物中心定位的物业都是一个严重的，因为你很难防止其他地理更好的商业中心的超越，除非你可以做成一个像上下九商圈那样的代表广州商业传统的品牌，但是西城都荟的建筑设计并没有体现出广州的传统文化，可见原来的策划团队对困难没有做充分的估计。

李嘉诚旗下的和记黄埔、长江实业突然将名下物业西城都荟作价32.68亿港元卖出，无疑是今年八月最大的房地产新闻。王石把李嘉诚出售西城都荟解读为李嘉诚主动回避目前内地过热的地产所带来的风险。虽然不能完全排除这个因素，但更大的原因在于，和黄经过一段时间的运作，终于认识到西城都荟难以做旺。

西城都荟位于于广州地铁一号线与六号线黄沙站上盖，占地约71,000平方米，楼高四层，总建筑面积约88,000平方米，建筑设计由享誉国际的许李严设计(亚洲)有限公司策划。一般来说，这样的地铁交通条件虽然未必可以确保这所大型综合购物中心的商户个个都赚得盆满钵满，把里面的商铺出租出去是没有问题的，不过事实恰恰相反。

所谓“龙”，指的是门前的高架，所谓蛇，指的是与门前平齐的人行道或者慢车道。俗话说“强龙不压地头蛇”，如果“龙道”压了“蛇”，行人又有选择的话，“蛇”就少人行走。西城都荟广场门前的人行道正好被内环A线所，所以人们一般乐意在这样的道行走与驻足。当年曾经红极一时的人民南与南方大厦商圈，就是在人民高架桥的之下而沉沦。

西城都荟也不是不可以做旺，如果改变定位，做高端的专业商场，例如精品、玩具、家居、建材等，则有地理优势。不过和黄曾经做砸了其在广州的第一个专业市场项目——昔日曾经号称全球最大的广州黄埔国际玩具城，因此不易重振其在专业市场领域的声誉，况且专业市场的回报率一般来说不如综合购物中心，李嘉诚选择卖掉西城都荟，既是明智之选，也是无奈之举。

原因也许很多，但最重要的只有一个，就是西城都荟所面临的地面格局，与其大型综合购物中心的定位，二者之间的难以配合。用的市场研究与应用数学的方法当然可以找到答案，只不过需要耗费不菲的人力物力，如果用中国传统的学，就很容易看出端倪。具体说，西城都荟的地面存在五大问题：1、“开死门”，2、“守孤阳”，3、“遭割脚”，4、“龙压蛇”，5、“经纬乱”。

从上图可以看出，西城都荟的门前的道的经纬线是不清晰的。附近的南北的道只有丛桂璐一条，而且是单行的小，人们难以清晰地知道“北”在哪里，也就是北方人常说的“找不着北”，而东西的六二三到西城都荟广场门前开始拐弯，有转黄沙大道，有360?转入珠江隧道，同样令人难摸方向，这与中华广场、天河城的道经纬清晰、格局方正、不会迷截然不同，加大了聚集客流的难度。

藏风聚气是大型购物中心格局规划的重要因素，西城都荟的设计者对此应该不会陌生，所以把广场规划成类似与“太极”的形状（见下图）：

这个规划本身没有问题，问题是这个广场的入口开在“死门”而不是“生门”。所谓“死门”指的是行人难以直接过来的来，“生门”则指行人容易过来的来。西城都荟广场所连接的六二三，是一个中药批发市场，大众消费者很少有逛这样的街市。如果商场门前的广场人流稀疏，必然促使人们倾向对里面的商业能量作出负面的判断。