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深圳被精准“围堵”?惠州推出史上“最鸡贼”调控

  • 来源:互联网
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  • 2021-08-11
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作为深圳的“后花园”,被住建部约谈11天后,惠州意料之内也跟进了调控。

调控的重点,贯彻了上个月国家住建部等8部门整治规范房地产秩序的精神,对土地拍卖,新建商品房销售价格以及限购方面,做出明确的规定。

其中最核心的是,超出“三道红线”的失信房企不能参加土拍以及限售三年、惠阳、大亚湾重点地区非本地户口限购一套。

这是惠州调控历史以来,首次提出对重点区域进行限购,被认为是惠州楼市最严格的一次。

1

最严却最“鸡贼”

纵观惠州楼市调控的政策,近8年几乎从未间断,并且一直加码。

2013年惠州出台地方版“国五条”,2次调整普宅标准;

2014年惠州认房不认贷,普宅标准再调,赠送面积退出历史舞台;

2015年惠州放松商贷二套和公积金首套、二套政策,免征营业税5年变2年;明确不限购城市首套房首付比例下调至25%;

2016年惠州“限价令”重出江湖;

2017年惠州连发限售、备案价政策;

2018年惠州再提高公积金贷款,大亚湾实行限制性购房;

2019年惠州明确延续“3年限价令”,规定商品房实际成交价格低于监制价格10%将被限制网签楼盘;

2020年惠州重点查出捂盘惜售、变相囤积房源、虚假广告、虚假房源等扰乱市场秩序行为。

但这次是惠州发布调控政策有史以来,最“鸡贼”的一次。

为什么这么说?

这次“惠八条”的重点有这几个方面:

1、土地方面,实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式。
2、价格方面管控高价盘销售价格。
3、房企方面,对超出“三道红线”,存在重大失信行为的房企,不得参与土地招拍挂。
4、限购方面,惠阳、大亚湾限购一套。
5、住房保障方面,逐步扩大住房保障范围,逐步解决好新市民和青年人的住房保障。

很多媒体都说,这是惠州历史性的调控政策,但如果仔细对比过往调控政,便会发现,“惠八条”是楼市调控政策升级的大杂烩。

首先“新房限价”,不是新政策。

惠州这次调控的最新规定是——

而实际上,2016年惠州在发布《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》中便要求房企在拿到预售证后,备案房源须10天之内开盘;商品房实际成交价格低于监制价格的10%时,将被限制网签功能。

其次“3年限售”也不是新政策。

早在2017年4月,惠州就推出“3年限售”政策,要求“新建商品房和二手住房,须取得不动产权证满3年后方可转让”。

第三,要说惠州这次调控,最“鸡贼”的莫过于这条规定了,“对非本市户籍的居民进行重点区域限购1套”。

但对部分人来说是新政策,对港澳台居民来说其实并不是。

一方面,惠州只对“重点片区”进行1套限购规定。

在《政策解读》部分条文的说明中,惠州特别提到“重点片区”指的是“大亚湾经济技术开发区、惠阳区”。

而实际上,对惠州楼市“重点”片区的人都知道,惠城区才是惠州楼市的高地,其次是惠阳,仲恺高新区,然后才是大亚湾。

没把惠城区和仲恺高新区纳入重点片区,从政策威力来看,未免有点“隔靴搔痒”。

另一方面,“非惠州户籍居民限购1套”,只是把限购群体的范围给扩大了而已。

因为早在2018年7月8日惠州就对港澳台居民进行1套住宅限购,而这次是把范围扩大到全部非惠州户口。

但是2020年6月12日,惠州发布《关于征求《惠州市户口登记、迁移准入条件(试行)》(修订稿)意见的通告》,全面取消落户限制,对现有惠州入户政策进行调整。

也就是说,只要满足条件,想拿惠州户口,不是什么难事。

所以,这次惠州调控其实都是常规操作,媒体们未免有点“雷声过大”了。

2

精准堵住深圳热钱最后一个出口

虽然惠州这波调控力度,相比深圳,东莞、广州这些大湾区限购城市,威力小之又小,但具备的指导意义重大。

因为前些天惠州连同金华等四个城市,一起被约谈问责,上月住建部明确调控不力坚决问责,金华已经先出政策,惠州很难不赶紧跟进。

其次,表面看惠州在这个节骨眼推出政策是为了响应中央精神,着力稳地价、稳房价、稳预期,实际上是针对深圳外溢的热钱不得已而为之。

熟悉深圳楼市的人都知道这两天,“深房理事件”有了最新进展。

深圳官方昨天通报深房理调查最新进展,查出相关的问题贷款10.64亿元,其中经营贷3.8亿元。

10.64亿元是什么概念?

这说明有10.64亿是已经确定被用于炒房的了。

然而这只是“深房理”被查明有10.64亿,偌大的深圳是不是只有这十来亿?

今年4月,波荔写过一条长文《流出深圳的钱,去哪了?》,文中分析到3月深圳流出接近2000亿存款,流到其他城市。

至于去了哪个城市,当时波荔认为是去了东莞和广州唯独没提到惠州,是因为惠州的房价指数并没有表现的特别异常。

但如今看来,惠州也承接了深圳不少的热钱。

波荔整理了近三年惠州一手住宅的网签数据,发现除了去年疫情因素,惠州网签数据从2020年1月开始便翻了几倍,并且每逢深圳调控加码,惠州都会出现一波网签高峰。

比如去年8月,惠州的一手房网签套数超过2万套,达到近3年来的高峰。

又比如今年2月,惠州一手住宅网签的套数只有6393套是近1年低谷,但3月开始,网签的套数又反弹超过1万套。

而这些时间的节点恰恰对应的是在深圳“7.15”新政以及2月8日“二手房指导价”政策之后的一个月。

(放大可看)

这说明去年和今年惠州一手房网签套数变动的时间节点,和深圳的政策节点有很明显的联动性,同时也说明深圳的热钱,有部分确实去到了惠州。

如今深圳楼市低迷,7月份深圳二手房网签更是大跌8城,现在又恰逢“深房理”们被打击,这意味着,深圳的热钱更加不敢,也不能往深圳楼市里留。

既然热钱不进深圳楼市了,便只能寻其他去处。

大湾区能承接深圳热钱外溢的地方不多,从地理距离上看,能快速承接的只有东莞、广州和惠州。

但现在连东莞和广州都已经相继调控加码,热钱要迈过这两个城市的门槛并不那么容易。

那么就意味着,剩下还没去到这两个城市的热钱,会更加瞄准惠州。因为在惠州上车只限售,不限购(除了港澳台)。

所以为了避免楼市延续疯狂,惠州不得不加紧推出政策。

也即是说,惠州这次政策,更深层次的目的是为了精准打击深圳外溢的热钱。

那么,“重点片区”包含离深圳最近的大亚湾以及惠阳区,而中心区惠城区却不包含的原因,似乎也就能讲得通了。

你们认为呢?

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  • 编辑:金泰熙
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