房地产仍是一个十万亿市场！地产板块持续活跃优质房企布局时机已到

　　9月9日，地产股近期持续活跃，中国武夷000797）、中洲控股000042）双双拉升封板，阳光城000671）、粤宏远A、招商积余001914）、荣安地产000517）、新华联000620）、信达地产600657）等纷纷冲高。

　　房地产行业在我国经济中具有重要地位，房地产行业的稳定是“稳增长”的重要方面，当前行业处于供给收缩、需求观望状态。行业拐点是否即将确认？目前优质房企是否已经到了布局时刻？本文将详细解析以上问题。

　　2021年下半年至今的商品房销售由于经济转型压力，继续保持低迷状态。2021年全国商品房销售金额同比增长4.8%，前高后低，其中上半年同比+38.9%，下半年同比-16.6%。

　　2022年1-7月全国商品房销售金额同比-28.8%；百强房企销售整体下滑，2022年1-8月百强房企销售金额同比下降47.6%。整体销售低迷主要是由于缺乏信心，需要国家层面和地方层面的持续宽松政策来提振购房者的信心。

　　政策方面，上半年宽松力度不断加大，下半年二线城市和强三线城市将进一步宽松。今年三月经济下行压力再度上升，四五月份降息降息，局会议议定调支持房地产刚需与改需。四月限宽松政策对楼市影响较大，一月至五月呈现逐月递增态势，六月四限宽松政策则有所减少。需求相对支撑的一线二线城市以及政策宽松规模已经较大的三四线城市预计下半年宽松空间有限，部分二线及强三线城市预计第三季度仍将进一步释放宽松信号。

　　政策持续发力的作用下，8月部分房企的销售业绩有了复苏之势。虽然百强房销售仍处于低位，但8月单月前30名的销售金额已有16家环比增长，9家同比增长。改善型房企与稳健的央国企同、环比均有增长，其中建发环比增长57%，同比增长71%。

　　中海、华润、保利、越秀等央国企和绿城、建发、滨江等改善型房企在2021年下半年和2022年上半年积极拿地，2022年下半年有加大推货的能力，销售复苏力度较大，而且限购限售限价限贷的宽松政策更加利好改善需求的释放，因此这类房企的销售拐点大概率率先出现。

　　在市场相对低迷的2021年7月至2022年6月间，全国商品住宅销售面积仍为13.55亿方，短期内预计全年约为13亿方。从长期来看，中国未来十年的商品住宅容量将会达到70%，城市人均建筑面积为43方，每年商品住宅需求量为9.57亿方。现有住宅517亿平方米的折旧年限为60年，按此比例计算，未来商品住宅需求量约为10.34亿方。全国商品房销售中枢面积约为10亿方，市场空间巨大。

　　9月7日，万科召开2022年全国媒体交流会。万科董事会主席郁亮在会上提到，多年来，万科的发展逻辑一直是八个字没变，就是“尊重常识、敬畏市场”，常识就是没有一个单边上扬的市场，当然也没有一个永远下跌，深不见底的市场。无论是单边上扬、单边下跌，都不可持续，这是常识，市场有高有低要有敬畏之心，我们一直相信“没有做完的生意，只有做不好的生意”。

　　郁亮认为，中国房地产市场始终是规模巨大的单一产品市场，规模还是超过十万亿元量级，不可能说没有就没有。在市场发生变化的时候，万科一直在做的是：市场特别好的时候不贪婪，特别不好的时候也不要恐惧。不能贪婪就是相信能力是最重要的，安全比增长更重要，能力比规模更重要。

　　在如此广阔的市场之下，优质房企的数量却越来越少，行业格局正迎来重塑。2021年以来，困难房企陆续出现债务违约/展期，销售受到明显负面影响，市占率持续下滑，30家出险房企2022年1-8月销售额占百强房企的销售比例仅18.6%(2020年约40%)。

　　在保交付的大背景下，困难房企难以通过高周转销售回款扩大拿地规模，而商票大规模逾期则增加了供应链融资难度。因此，未来困难房企的拿地能力大概率会有所减弱，目前土地储备的去化使其在房地产市场中的地位逐渐下降，而央国企和改善型房企的市占率也会相应提高。同时，部分困难房企出清可能会造成短期情绪上的冲击，但是对于央国企和改善型房企的中长期基本面影响不大。

　　①流动性强。在目前的市场环境下，土地流动性比账面利润率更为重要，在央国企和改善型房企的存货结构中，已完工的存货比例较低，土地储备的去化速度较快；新增土地主要集中在核心城市和核心城市，未来的去化有保障。

　　②利润水平有望改善。2021年下半年以来，土地市场竞争较为温和，出让土地质素较高，中央国企、改善型房企积极错峰拿地，未来有优质项目持续推出抢占市场，改善公司利润水平；同时，在政策宽松的背景下，核心城区改善产品能突破限价的可能性较大，能获得单价与流速的溢价。

　　③融资渠道畅通，资金安全稳定；公司债务结构合理，短期负债占20%以内，融资成本低于5%；销售金额与自身债务比例较高(投入产出比较高，如滨江集团002244）每一元债务形成3元以上的销售额)。央国企和改善型房企在销售、投资、融资等方面获得了规模和利润双增长。

　　房地产市场容量仍然巨大，在供给侧加速出清过程中，央国企和改善型房企积极错峰拿地，抢占市场空间，行业地位有望提升。国金证券认为可以关注2021年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团。稳健选择财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展600048）、中国海外发展。