地产大事件｜一周热点回顾（74-78）

　　7月7日，SOHO中国发布公告称，公司首席财务官倪葵阳因涉嫌公司股票内幕交易正在接受警方调查。公司董事及其他高管均不知悉有关涉嫌内幕交易的情况，未被调查。当日收盘，SOHO中国股价下跌2.78%，报1.4港元/股。自从与黑石收购案起，SOHO中国一路并不顺畅。2021年9月，黑石集团终止收购SOHO中国，交易告吹引发股价下滑。2021年9月13日其股价大跌34.57%，此后其K线图一直处于整体下行状态。2022年3月，SOHO中国旗下15家物业公司因存在电力价格违法行为，被北京市各区市场监管部门合计罚款约1.15亿元。同月，SOHO中国还宣布以7折价格销售3.2万平方米京沪两地的优质物业。

　　看点：反复因收购消息造成的股价“过山车”本就让外界对SOHO中国多次提出质疑，操纵资本游戏的人终将落网。而收购告吹后，SOHO中国也不得不走上“卖卖卖”的道路，整售不成改道小批量甩卖，起码看起来“务实”一点了。，

　　新城发展7月6日公告称，子公司常州恒轩咨询管理与横店影视股份签署备忘录，拟以不低于30亿元出售上海星轶影院管理有限公司。其中，横店影视拟通过支付现金的方式收购约70%的股权。于2021年末，目标公司共运营及管理128家影院。同日，财联社消息称华夏幸福拟出售武汉长江中心项目，目前正与华润置地进行接洽。武汉长江中心项目由华夏幸福于2019年9月摘得，拿地总价116.25亿元。该项目总建筑面积163万平方米，拟建设25万平方米购物中心、近400米高的写字楼、行政公寓、高端住宅等，计划总投资300亿元。该项目也是华夏幸福2019年成立南方总部、开启“商业+旧改”战略后，在商业地产领域拿下的核心项目之一，操刀人正是此前离职的吴向东。此外，7月5日华夏幸福宣布2022到2025年三年内，全面转型为产业新城服务商。

　　看点：受疫情影响，上半年多地影院“停摆”，出售该业务或为新城发展为稳定现金及时止损，降低商品房产品销售下滑带来的不利影响。武汉项目的出售或为华夏幸福带来一笔可观的收入，将有助于其化解债务危机。

　　7月7日，龙湖旗下物管龙湖智创生活招股书显示“失效”。龙湖集团回应媒体称，相关工作正有序进行，公司将很快递交更新申报材料，不影响上市进展。翌日，龙湖智创生活再度递交招股书，更新后其2019-2021年收入分别为43.69亿元、64.68亿元及110.56亿元；截至4月30日，其在管面积为2.74亿平方米。7月8日，鲁商服务登陆港交所遭遇破发，开盘报5.01港元/股，较发行价5.92港元/股下跌15.37%，股价收盘报4.43港元/股，跌幅扩大至25.17%。2019年至2021年，企业收入分别为3.21亿元、1.03亿元、5.83亿元；2021年来自关联方的营收为5.31亿元，占比高达91.1%。此外，本周保利商旅正式揭牌，截至目前，其在全国的购物中心及酒店管理规模超700万平方米，旅游项目在管面积超800万平方米。

　　看点：受房地产行业影响，物管上市热潮也开始逐渐褪去，排队等待成为常态。鲁商服务等中小物企受规模等因素影响，不再受到资本市场青睐，未来还需摆脱母公司依赖努力拓展第三方业务，来赢回市场估值。

　　7月5日，东方雨虹遭遇股价闪崩。wind显示，开盘约一个小时后东方雨虹跌停，之后虽有起伏，但最终收报46.63元/股，下滑9.98%，市值蒸发约130亿元。对此，企业回应称，股票价格波动不仅与公司自身经营情况有关，也受资本市场环境、所属板块市场表现等多种因素的影响。业内分析认为，其股价闪崩或与当日四机构大量出手股票有关，四机构合计卖出4.42亿元，另有三机构买入2.67亿元。数据显示，东方雨虹2022年一季度营收为63.09亿元，仅完成全年400亿元目标的15.77%；同期毛利率为28.28%，是自2014年以来毛利率首次回落至30%以内。同时，东方雨虹在6月连续受到公司5位高管减持，减持金额达5.4亿元。此外，2021年，因恒大、华夏幸福、实地的流动性危机，东方雨虹已为相关应收账款计提坏账准备约7718万元。

　　看点：遭遇股价闪崩的东方雨虹可谓内外承压。外部因素在于其属于房地产下游企业，存在一荣俱荣，一损俱损的紧密行业关系。而其股东纷纷减持也一定程度上体现核心高管对公司未来的不自信。企业如若不能拿出强有力的业绩予以回击，恐还将面临更多难题。

　　本周，上市房企密集披露2022上半年销售额，同比仍呈现大幅降势。中梁控股、阳光100中国、融创中国、祥生控股集团、中南建设等企业销售额同比降幅均超六成；中海宏洋、融信中国、旭辉控股集团等降幅超五成。不过，6月单月多数房企销售出现回暖，中国海外发展销售额环比增长近65%，万科环比增幅超53%，建业地产增幅达37%，金地商置达121%。此前据中指研究院统计，2022上半年百强房企销售额均值为356.4亿元，同比下降48.6%；销售额破千亿房企仅有9家，较去年同期减少10家。

　　看点：近期随着政策面的逐渐放宽以及信贷层面的不断支持，其成效或能从房企6月单月环比销售回暖中略微体现。房企应抓住当下机会做好营销，积极去化库存，以加速现金回流。

　　近日，深圳某楼盘项目推出“以房换房、以旧换新”营销策略，购房者可用普通住宅换平层公寓、商务公寓或者临街商铺，交换原则是以旧换新、等价交换、多退少补。业主旧房价格以置换房产小区半年内的成交均价为准，新房价格则以开发商现场公布为准。贝壳研究院数据显示，2022年上半年深圳新房共成交23776套，同比下降34.4%，环比下降31.9%。而根据深圳住建局网站数据，截至7月7日，该项目A栋247套小户型公寓中，仅有49套房源显示已备案或已签认购书，其余均为“期房代售”。

　　看点：开发商如此“疯狂”促销的背后，是深圳市场的疲软，以及项目的库存积压。此举看似是以旧换新，但若以大产权住宅去换小产权公寓，或阻挡部分购房者的参与热情。此外，开发商还可将收过来的房子积压起来，等市场回暖再以高价卖出，这颇有中间商赚差价的意味。

　　本周，成都发布《关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南》。指南明确，住房纳入保障性租赁住房管理后，5年内不得上市交易（包括转让、市场租赁等）；租金由出租人直接向承租人按月或按季度收取，且标准不超市场租金的90%，且租金年涨幅不超5%。指南规定，住房纳入保障性租赁住房房源库后，居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格。不过，居民一次或多次，将一套或多套自有住房用于保障性租赁住房，均只能新增一次性购买一套住房的资格；居民将名下唯一住房用于保障性租赁住房的，不认定为无房家庭。

　　看点：成都此项政策有助于提高房东参与保障房的积极性，进而加大房源供给。同时，房东还可获得一张“房票”，有助于其改善居住，对新房市场亦有一定带动。但政策也给予一定的“克制”，通过此举借机炒房是行不通的。

　　本周，深圳住建局就《深圳市住房公积金管理规定（征求意见稿）》公开征求意见。意见稿提出，公积金申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人；申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。唐山公积金中心本周明确执行“一人购房全家帮”，职工使用公积金和商业购房，其子女及双方父母均可作为共同还款人提取公积金。同时，本周多地出台政策稳楼市：福州再度放松限购，五城区二孩家庭可购第三套144平方米以下商品房；东莞将限购区缩至5个，非限购区不再核验购房资格；陕西汉中明确，公积金购144平方米及以下住房，首付比例不低于20%；河南信阳规定，市区内购商品住宅给予已缴契税50%补贴；河北秦皇岛提高公积金额度，单职工上限由40万元调整为60万元，双职工上限由60万元调整为80万元。此外，济南出台人才政策“双30条”，人才购房最高享受100万元补贴。

　　看点：深圳此次政策的表述即为“一人购房全家公积金帮”，通过盘活家庭成员的公积金降低个人购房成本。对于深圳等一线城市来说，直接“松绑”楼市或不可行，但通过公积金等“边界”放宽或能提升一定的市场活跃度。

　　加快绿色智能家电消费潜力的释放，既有助于扩大当前消费市场的规模，又充分迎合了消费升级大趋势，对经济具有持久拉动力。

　　对于出租率较高、已能够实现长期稳定收益的保障性租赁住房项目，在满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可适当降低三年运营年限要求。

　　“但坦诚来讲，这个政策效果不是马上显现的，从6月28日发布，几天就马上（出效果）这个不现实，实事求是说它有一个普及过程，需要有一个面的影响过程，我觉得真正效果出现应该在月份。”

　　对于一位年轻人来说，如果能促成一笔30亿越南盾（约合人民币90万元）左右的房地产交易，佣金就能拿接近上万元人民币了，比去工厂打工轻松多了。