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别让公摊面积成为“消费暗区”

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  • 2022-08-19
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别让公摊面积成为“消费暗区”

  近日,《法治日报》报道了一则新闻:青岛某业主购买了一套110.25平方米的住宅,到手却发现套内面积只有60多平方米。一石激起千层浪,公摊面积迅速成为社会热议话题。

  公摊面积制度起源于中国香港。上世纪50年代以前,香港房屋都是整栋出售。但买得起整栋楼房的人毕竟是少数,这样会限制房产销售,所以香港房地产商尝试分层拆开卖房,提出“公共契约”的售楼模式,将电梯间、大堂等面积按照一定比例分摊给购买单层住房的业主,这就是公摊面积的由来。改革开放后,内地引入了“公摊面积”概念并沿用至今。

  国外有没有公摊面积?有也没有。因为国外很多房产是按照套内面积计价或者整套成交,所以没有公摊面积的概念。但实际上,国外一些房产公共设施的价格会折算到套内面积当中。而在某些情形下,公摊面积在国外也是存在的,比如征收房产税的时候,公摊面积产生的房产税费用仍然会按照房屋面积分摊到业主头上。

  个人认为,围绕公摊面积之所以有如此多的争议,主要是因为购房时存在很多“消费暗区”。一些房企利用公摊面积制度大做文章,获取不合理利益,这主要体现在以下几个方面。

  其一,房企利用信息不对称对房屋面积进行“注水”。一般来说,套内面积用户可以自行测量,而公摊面积几乎没有业主能够计算清楚。于是,部分开发商会利用这一信息不对称,通过虚增公摊面积的方式给房屋“注水”,侵害业主利益。

  其二,物业利用公共区域牟利,侵占业主利益。比如,一些物业会在公共区域树立广告牌,开展经营性活动。既然公摊面积由业主买断,那么利用公共区域获得的收益本该属于全体业主,然而现实中业主很难享受到这些收益。

  其三,业主维权难度大。一方面,业主很难测量公摊面积;另一方面,业主在对公共区域占用等问题进行维权时很难形成一致,有些小区甚至没有业主委员会来履职管事。

  公摊面积有如此多的“消费暗区”,那么能不能取消呢?笔者认为,“一刀切”的做法是不可取的。现实中,一旦取消公摊面积,很多公品的计价标准就会大幅度调整,比如物业费和取暖费的计算方式就要重构,客观上会导致价格上涨。

  而更加严重的问题在于,取消公摊面积可能导致开发商减少公共设施的投放,着力于增加套内面积。届时,新的问题可能出现:购房者买了套内面积很大的房子,却没有电梯,楼梯很窄,房屋配套设施“堪忧”。

  需要两步走:第一步是信息透明,让房企没有“注水”的空间。公摊面积应该更加透明,通过房屋结构图来精准计算和核定。对此,政府可以设立官方评估机构进行客观核定,而不是开发商“说多少是多少”。同时,利用公共区域获得的收益应该由业主共同拥有,而不能落入物业的私人“钱袋子”中。

  第二步是打通维权渠道,让业主维权不再是难事。面对开发商“注水”、多标公摊面积,实际交付面积与合同面积不符等问题,业主应该有畅通的维权渠道。比如,可以采用一人代表集体诉讼的方式:一位业主胜诉,所有业主可以通过其胜诉获得同等补偿。

  短期内,以上两步可以在很大程度上解决公摊面积纠纷问题。长期来说,“明码标价”才是解决问题的根本方式。比如,在房屋产权证和合同上注明套内面积和公摊面积,才能让购房者的维权更有力。

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  • 编辑:金泰熙
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