地产大事件｜一周热点回顾（530-62）

　　6月1日晚，建业地产发布公告称，控股股东恩辉投资将向河南同晟置业出售公司8.6亿股股份，占公司总股本29.01%，成交额约6.88亿港元。恩辉投资实控人为建业集团董事会主席胡葆森，认购完成后，恩辉投资将持有建业地产41.1%股份，仍为建业地产第一大股东。此次交易的买方同晟置业由河南铁路建投集团100%持股，值得一提的是，今年2月胡葆森曾到访河南铁路建投集团，双方就房地产综合开发、城市基础设施建设等领域开展合作进行会谈。实际上，这是河南国资第二次出手相助建业集团，此前河南老家文旅发展曾接盘建业华谊兄弟电影小镇90%股权以及“只有河南戏剧幻城”51%股权。此外，建业集团今年4月还与万达集团就旗下商业项目运营权展开合作，万达商管将全面负责建业地产相关商业项目招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。股价方面，本周港股建业地产股价连续三个交易日走高，6月2日收涨15.38%，报0.75港元/股。

　　看点：胡葆森“引援”之路取得实质性进展，国资进场或为建业集团纾困增添底气。能获得政府协助，建业属实比其他出险房企要幸运一些。

　　6月2日，佳源国际控股公告表示，其以8.79亿元出售盐城项目公司祥源房地产全部股权，买家为独立第三方企业嘉兴越泰置业。这是半个月内佳源国际第二次出售资产，上周其公告称，拟出售佳源服务73.56%股份予金科服务，但此笔交易能否落地还是未知数。本周，佳源国际还与中国信达（香港）签署合作备忘录，后者或将在盘活存量资产、优化资源配置、流动性改善、企业纾困等方面向佳源国际提供专业支持。另外，佳源国际控股股东近期两度遭遇股份强制出售，数额分别为134.8万股及3.14亿股。此前评级机构穆迪曾下调佳源国际企业家族评级及高级无抵押评级，并指出其流动性和违约风险加剧，且公司最大股东增加股份质押可能导致管理控制权变化。6月2日复牌当日，佳源国际股价收涨7.14%，报0.375港元/股。

　　看点：融资收缩之下，出售资产、股权等成为出险房企回流现金的惯用方式。不过，佳源国际与中国信达香港以及金科服务的合作能否取得实质性进展还有待观察。

　　5月30日，花样年控股发布消息称，因未偿还一笔约1.49亿美元的融资，公司被债权人Flower SPV 4 Limited提出清盘呈请。花样年表示，公司将极力反对呈请，将征询法律意见，并采取一切必要行动保障其法律权利；若公司最终因呈请而清盘，根据开曼群岛公司法，清盘开始日期后公司直接拥有的财产作出的任何产权处置，包括公司附属公司拥有的财产，公司的任何股份转让以及公司股东地位的任何变更将属无效，除非获得开曼群岛院授出认可令则另作别论。去年11月，花样年曾公告称，附属公司香港花样年投资控股集团被申请清盘呈请，原因是未偿还上述本金为1.49亿美元的融资。随后花样年在12月表示，花样年集团及花样年投资并没有被债权人接管。6月2日，花样年发布消息称，公司债务重组进入实质性沟通阶段。此前于4月11日，花样年与粤民投另类私募基金管理签订重组及投资顾问服务协议，聘请其为重组及投资顾问、并作为花样年债务重组潜在战略投资人协助方案落实。

　　看点：先后两次被清盘呈请，可看出债权人对花样年的“紧追不舍”。对此，企业应尽快落实化债方案，尽早走出泥潭。

　　本周部分出险房企再现债务违约情况。正荣地产5月31日公告称，受疫情影响，原计划不迟于2022年5月31日支付的2020年5月票据、2021年6月票据、2020年9月票据、2020年6月票据及2020年1月票据的各自利息，不得不继续延期。其同时表示，预计于2022年6月5日宽限期截止前，无法支付2019年11月票据利息，金额约1372.5万美元，为此该票据将于6月1日起暂停交易。禹洲集团6月1日公告称，公司三笔美元债利息偿付违约，利息支付宽限期已到期，公司未能按期支付。未偿利息额分别为1950万美元、2081.1875万美元、890.525万美元。此外，禹洲一笔票息为5.375%的永续美元债应付款项未能偿付，规模806.25万美元。阳光城6月2日公告称，因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，公司流动性出现阶段性紧张，未能足额按期偿付“20阳城02”、“20阳城03”及“21阳城02”的本金和相应利息。其他房企方面，融侨集团“19融侨01”完成回售19.99亿元，且不对本次回售债券进行转售。绿地香港购回本金总额1850万美元债券，相当于债券初始本金额约12%，未偿还金额还有1.315亿美元。金科股份发布“20金科03”2022年第一次持有人会议决议的公告，该债券展期12个月，分6期兑付，金科还两家项目公司的部分股权用于该债券的质押增信。

　　看点：当出险房企出现二度债务延期时，企业信誉会进一步加速崩塌，我们坚决不倡导“躺平”，出险房企仍要坚持以各种方式积极填补债务窟窿。

　　近日，证监会连发39问，，要求玛格家居 IPO 保荐机构国泰君安证券在30日内对玛格家居所涉及的关联交易、业绩表现、产品质量、行政处罚、实控人股权质押等问题进行回复。冲刺IPO遇到种种挑战，玛格家居的上市经历具有行业普遍性。2021年起，家居企业迎来“上市潮”，A股共有超50家家居企业计划上市，但近40家以失败告终。其中森鹰窗业、联翔股份等成功登陆资本市场，也有三问家居、泛亚卫浴等中途止步。分析指出，家居企业上市潮与其上业有关，受房地产行情影响，多家上市家居企业对涉地产项目进行减值计提，增收不增利成为企业共性，还未上市的企业更需要融资以度过寒冬。另外，当前市场需求减弱，加之原材料成本上涨等因素，都在制约着家居企业的盈利能力。

　　看点：当前，家居企业更应进行数字化转型，加速入驻线上平台。新房业务受阻下，存量房市场或成为最佳选择，要努力摆脱房企“阴影”。

　　本周，北京进行2022第二轮集中供地，14宗地块以近500亿元成交，另有3宗遭遇流拍，整体表现冷热不均。7宗溢价地块中，大热门朝阳太阳宫地块由中建玖合以上限价66.82亿元+10%政府产权份额竞得，该地块吸引中海、金茂等11家房企参与竞拍；另一热门丰台亚林西地块因规模较大、总价较高，最终仅有华润置地一家房企报名，以74.7亿元底价成交。顺义薛大人庄地块则战至上限价19.55亿元及且3万平方米现房销售面积，最终竞得人将通过高标准住宅建设方案在华润、首开、保利以及懋源中产生。上海本周开启迟来的首轮土拍，6月1日-2日已成交24宗地块，总成交额约562亿元，其中8宗溢价。较受关注的徐汇区斜土街道地块由招商蛇口+香港置地+徐汇城投联合以47.3亿元竞得，成交楼面价86285元/平方米，溢价率达9.6%。招商蛇口还另以底价62.5亿元摘得普陀区中山北社区地块。综合来看，“国家队”仍是购地主力军。北京土拍目前仅有龙湖联合北京建工以底价获得1宗地块；上海方面，目前独立拿地民企仅有同润及大华；其余地块均由国企央企及地方平台公司获得。

　　看点：房企之于土拍的态度已经发生明显变化，按需取舍、谨慎选择、认真“算账”要时刻谨记，毕竟“错过”和“拿错”相比，结果孰轻孰重了然于心，并且在联合拿地对象的选择上，企业间的优势互补效应也在增强。除此之外，国企央企仍是一线城市土拍的“主力军”。

　　本周中指研究院数据显示，2022年1-5月，全国百强房企销售额均值273.9亿元，同比下降50.7%；其中销售额超千亿房企仅有碧桂园、万科及保利发展3家，较去年同期减少12家；超百亿房企70家，较去年同期减少48家。按权益数值来看，百强房企销售额均值为199.9亿元，销售面积均值为136万平方米，同比分别下降51.5%和53.2%。克而瑞数据指出，在公开披露业绩目标的14家规模上市房企中，越秀地产、时代中国等多家企业截至5月末的目标完成率不足30%，有近半数企业甚至不足25%。此外，诸葛找房数据显示，5月重点12城新房成交套数62485套，环比上涨3.14%，止跌转升，同比下跌49.09%，较上月降幅收窄5.39个百分点；二手房方面，5月重点11城成交48763套，环比下跌5.32%，较上月降幅收窄0.11个百分点，同比下跌24.35%，较上月收窄10.13个百分点；5月新房、二手房成交趋势均向好。

　　看点：受疫情、经济形势以及房企信任危机等多重因素影响，前5月房企销售仍处“泥潭”。不过随着近期政策面有所缓和好转，市场成交有望触底反弹，房企更需在6月及第三季度加紧货量供应、积极营销，以提高去化水平，加速回款。

　　5月31日，国务院印发《扎实稳住经济一揽子政策措施》。措施共33条，涵盖财政、货币金融、稳投资促消费等六大方面。房地产方面，措施提出实施住房公积金阶段性支持政策。受疫情影响的企业，可按规定申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴。受疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金的，不作逾期处理，不纳入征信记录。各地区可根据本地实际情况，提高住房公积金租房提取额度。措施还提到，对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离、受疫情影响隔离观察或失去收入来源的人群，金融机构对其存续的个人住房、消费等，灵活采取合理延后还款时间、延长期限、延期还本等方式调整还款计划。同时，本周广东、海南、浙江、上海、西安、济南、柳州、资阳等多个省市也发文表示实行公积金阶段性支持政策，内容包括逾期不作处理、提升租房提取额度等。

　　看点：公积金这笔“私房钱”在当下得到了灵活运用，受益对象正从新购房群体逐步扩大到存量房贷群体及租房群体，对缴存职工来说是一项极大利好。

　　本周，多地出台稳楼市政策。上海在《加快经济恢复和重振行动方案》中提出，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间，支持刚性和改善性住房需求。对公开招标拍卖挂牌方式出让的地块，加快建立线上交易机制，允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。西安提出，二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房的，按照“刚需家庭”对待。温州对首次购房申请商业，执行最低首付比例20%规定；第二套房为30%。宁波表示，首次申请公积金购首套房，最高额度由60万元提至100万元。四川眉山、宜宾则对购房人给予不同程度的购房补贴。同时，成都、无锡在已出台政策基础上再次进行完善。成都明确，多孩家庭可在现有限购套数基础上新购买1套住房，并将限售条件降低为自取得不动产权证满2年或合同备案之日起满3年后；无锡鼓励商办用房去库存，一年内完成网签备案可获契税50%补贴，同时还放宽144平方米（含）以上商品住房的限购条件。此外，也有地区进行过度松绑引发关注，山东齐河县将首套房、二套房在原首付20%、30%基础上分别下调10%，不过该政策已被官方撤回。

　　看点：新一线及二线城市政策出台步伐在加快，此类城市人口流入较大，购房需求较三四线城市更高。不过，政策的调整要以“房住不炒”为底线，不能让炒房行为钻空子。

　　近日，《北京市住房租赁条例》已由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第三十九次会议通过，自2022年9月1日起施行。《条例》对平衡租赁双方权利义务关系、发挥住房租赁管理服务平台的作用、整治“二房东”问题、租金调控等均做了相应规定。《条例》指出，住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平，并依法报国务院备案。《条例》同时规定，以“押一付三”为原则进行押金及租金收取，超过收取的应当纳入监管。个人转租住房超过规定数量的，应当依法向区市场监督管理部门申请办理市场主体登记，取得营业执照。对于承租人来说，《条例》要求租户按照约定享受物业服务，并应当安全、合理使用物业。

　　看点：《条例》的出台有利于规范租赁住房市场发展，有效防范了哄抬租金、租赁企业“爆雷”、二房东卷款跑路等违规现象，值得其他大城市借鉴。

　　2022年5月，房地产企业债券发行融资额为612.0亿元，同比下降34.3%，环比下降21.2%。