大宸设计分享策划思维、地产思维在设计中的应用
设计的真正价值在于赋予空间以特别的意义。农夫眼里的滩涂荒岛,可以变成旅游胜地;飞鸟不渡的沙漠,可以变成世界名都。随着地产行业遇冷,居民对住房品质日益增高,设计师不应只看重效果与功能,更应该以策划思维、地产思维思考,参与到项目开发运营之中。从需求出发,问题解决入手,结合设计手法让问题变成功能,让设计方案更精准,服务更高效。
以前的地产市场可能是不愁卖,但是现在什么样的产品才是客户真正需要的?这件事值得我们反思。伴随着客户对自己的需求越来越明确,能否提供更多的服务、更高质的产品将成为在市场竞争中的关键。
随着“房住不炒”政策不断加码,高周转、高杠杆的地产模式逐步减缓,标准化和快速推进的开发模式转向于精耕细作,甲方乙方逐渐从以前较为对立的两面慢慢走向了一个共同体。优秀的设计公司以市场为导向,从产品思维、销售思维、成本思维、品控思维、运营思维等维度思考,通过考察地块产品特色,与甲方一起打磨创造一个具有前景性的项目。
当下,设计公司服务会分前端或者后端,前端是解决创意的问题,后端涉及到落地、落地后运营和管理等问题。目前大部分的设计公司主要在做前端,可以做后端服务的设计公司相对来说比较少。但在大宸设计看来,甲方真正的痛点在后端,这对于设计公司的资源整合能力、后期服务的深度要求会更高一些。这是地产设计从关注颜值到关注运营的一个转变。
高水准的项目策划,精准的产品定位,让项目开发起到事半功倍的作用。从资源的利用上定位项目,可分类为:山景项目、水景项目、名胜项目等。从区位上可分为市区项目、郊区项目;从规模上可分为单体住宅楼和住宅小区;从品质档次上可分为安居房、经济适用房、一般商品房、高尚公寓、别墅豪宅等;从建筑形式上可分为内廊式住宅、外廊式住宅、天井式住宅、点式住宅等。从渠道上可分为内销房、外销房;从建筑结构上可分为砖混结构、框架结构等。此外,还可从产品题材、建筑风格、社区文化、生活方式等方面进行分类。
设计这件事,不是将个人喜好强加在空间里面,而是应该把客户的形象、需求和标准,及使用者的习惯偏好融入到项目中,去创造、实现、升华。对每一个项目,设计师都需要从投资方、运营者、使用者多方角度考虑。设计的工作从不限于创意的表达,而是从商业运维的角度反推产品定位、空间设计与项目落地,实现综合考量品质、造价与创意表达、场景体验的平衡,为客户提供高水准的专业化服务,交付兼具艺术温度与美学尺度的作品。
成本控制是投资者极为重视的“生命线”,这意味着设计公司需要从设计之初开始就要有成本控制的意识,在各个环节进行严格把控。这涉及到项目策划、成本控制、规划、设计、施工与产品运营等维度的平衡。
成本管控要求设计公司,从商业运维的角度反推空间设计,以舒适的空间体验为设计目标,保证项目后续良好运营,助力客户商业目标的早日达成与商业价值的持续维持。同时,大宸设计掌握了大量的数据、理论、逻辑与资源,可以最大限度帮助甲方控制成本造价,实现成本与收益的平衡。
策划思维、地产思维应用于成本管控,依照对地产市场不间断地调研分析,结合企业自身的进展战略,策划符合企业进展需要的项目,梳理资金、土地、治理、关系,对人、财、物等软硬件资源进行有机整合,推动项目在可控成本内有序开展。
在传统地产领域,思考最多的是如何更多使用杠杆(金融杠杆+合作杠杆+经营杠杆),将更多工作实现前置与并行,达到快周转的目标。同时,还要思考如何提高自有资金投资回报率,如何将自有资金投资尽早回正,并投入到下一个项目中。
在资金审查、政策管控更为严苛的当下,时间管控显得更为重要。如何快速开发,快速交付,快速回款,保持现金流稳定,成为地产企业提升竞争力的重要手段。在这一大背景下应运而生的地产项目策划,也由此而越来越受到业界人士的高度重视和普遍关注。策划的水准意味着项目的优劣,策划的成败在相当程度上决定着项目的市场命运。
策划思维、地产思维应用于时间管控,通过出主意、想方法、制定实施方案,解决项目开发中做什么、何时做、谁来做、如何做的问题,来合理化整合资源,实施运作的可控性、可操作性,把握市场的准确性和利润最大化的经济性。
设计领域按照专业细分为建筑、结构、机电、室内、景观,机电又分为水暖电,室内又有硬软装,每一个分类都是一个专门的学科,要成为某一项的专家都要付出至少半生的时间和精力去研究和实践。而地产设计是综合的,包含了上述所有的专业分类。
设计师者需要从系统化的策略思维出发,针对不同项目深研企业的品牌使命、产品业态、区域价值,以及当地的人文风俗、生活习惯、价值观念等,进而以高效的执行力推进项目的极致落地。这其中需要一定的对全产业链整合的能力,实际上对设计公司提出了极大的考验。
大宸设计具备全产业链设计服务能力,业务设计项目策划、规划设计、建筑设计、园林景观、装修设计、BIM制作、施工图审查、建材集采、装配式建筑、EPC总承包各方面。从设计到全产业链的业务部署,从单一渠道到多品牌矩阵,建立了一条自身的“护城河”。
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- 编辑:金泰熙
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