港湾观点丨社区商业招商篇

　　随着购物中心社区化，社区商业渐受热捧。作为稳健的商业地产开发品种，社区商业本身具备“进可攻、退可守”的特质。

　　在上一期的《新时期社区商业运营之道》中，我们简要地叙述了社区商业运营的方，今天，我们将从招商和运营两大方面，阐述港湾商业的社区商业招商运营的落地方案，以轻松驾驭“社区商业”这一棋局。

　　2、主力店及次主力店的主要代表：生活超市、中西连锁快餐、中餐特色酒楼、美容SPA、休闲足浴品牌商家、24小时便利店等。

　　1、主力和次主力商户招商；侧重大型客户的招商工作，主力商户先行洽谈，并尽快签订意向，以扩大整体项目的对外知名度，并达到推广宣传的效果，形成业内良好的招商口碑，更有利于带动项目整体招商，促进招商进程。

　　2、采用差异化手法，避免同业竞争；在前期做好业态规划，采用“差别租赁”，避免同业竞争，保障商户的盈利水平，这样才有可能避免收益下降。

　　3、放水养鱼法；市场培育即“放水养鱼”，以合适的租金吸引目标商家入场，经过一定的培育期后，商业氛围成熟，业绩增长，租金上升，物业升值，实现多赢格局。有了这样的“池塘”，就可以根据业主的消费能力与消费特点，进行定点、定向招商，确定同类业态原则上只允许2-3家，从而避免恶性竞争，并对经营者的品牌、商铺装修风格有一定要求。

　　4、关注“主力店”和“品牌店”效应；对于大型社区商业，尤其是特色商业街来说，“主力店”和“品牌店”效应明显。品牌店是否进入社区是投资者很重要的参考因素：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法；二是知名的品牌客户其本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成，加快社区商业的招商进程。