商业地产地段最重要 运营是关键

　　2010年岁初，国家宏观调控政策密集发布，楼市市场观望情绪开始加重。但凯德置地、万科、绿地、保利地产等品牌房产商却纷纷携巨资逆市抄底商业地产。这似乎都在昭示着一个信号：商业地产越来越受到关注，商住倒挂现象即将消失，商业地产春天将至。

　　济南作为百年商埠，商业一直是济南的主旋律之一。在这股商业地产热潮中，济南商业地产能否迎来黄金时代？济南商业地产的发展现状与未来走向如何？购房者应如何投资商业地产？即日起，济南房天下特别策划“聚焦商业地产”主题活动正式启动！【2010聚焦商业地产】房天下将对多家企业高层领导进行专访，探讨新政下济南商业地产的发展。今天，房天下记者特别采访了红尚坊总经理阮伟华先生。

　　【房天下】软总，您好！2010年以来，政府新政出台，市场预期商业地产投资将会走热，您是如何看待济南目前的商业地产现状的？济南商业地产开发中存在哪些问题？应如何改善？

　　【阮总】首先我比较赞成山东商报提出的一个观点，他定义2009年是济南市商业地产的元年，也就是说济南的商业地产起步还是比较晚的，商业地产的核心是在经营，而不是在卖房，目前济南很多的商业地产把商业地产等同于住宅的开发模式，这还是在比较初期的阶段。要解决这些问题，还是要经过时间的积累。

　　【阮总】商业地产和住宅相比的话，任何商业地产都有风险，地产的核心问题是运营，运营是未来的事情，所以我们能够把握到今天，但是不一定把握到明天、后天。那么好的地段，商业地产的风险就低。所以李嘉诚说：“地段、地段、还是地段”，这句话对商业地产来说，就更显重要。那么商业地产的价值体现在哪些方面呢？我觉得商业地产的价值最终体现的就是在商家的营业能力，你开发的楼盘，进来的商家营业能力怎样最关键，营业能力好，价值就高。

　　【房天下】在商业地产（商铺）中，存在前期租售与后期运营的关系，有些商铺可能前期租售情况非常好，但后期的运营就成为问题。您如何看待前期销售与后期运营的关系？应如何更好的解决这一问题？

　　【阮总】商业地产的销售对象是很重要的，这跟商业地产的定位是有关系的，商业地产的投资对象有投资和自营客两类，这是个方面，那么商业地产的持有招租是很重要的，也就是我们说的招商要先开始龙头招商，龙头商家带动整个楼盘，这是很重要的。商业地产后期运营的最终目的、核心目的就是能够按照预定的目标整合商家，管理商家，更新商家，同时把整个楼盘的整体形象向市场、向社会做推广，这是运营的目的。我们目前很多商业地产，前面的卖房也好，出租也好都挺好，但是运营两年以后，发现运营商出了很大的问题。其实商业地产从开始定位，他的定位、招商、后期运营就是一个整体性的，这三个线路是不能脱节的。很多暴露的东西其实就是线路的脱节，做运营的做运营，做招商的做招商，所以之后肯定会出现这样那样的问题。

　　【阮总】一般来说，济南市商业地产的投资在8%左右，当然这个投资的测算也不是非常。有很多投资商业地产的，投资回拨率远远大于8%，这个可能跟通货膨胀、物价指数是相关联的，也有很多的，投资的像是死盘，整个楼盘运营不好，这样投资就根本不会达到预期的8%，甚至会是负数，这也是商业地产的风险所在。

　　作为开发企业保证投资的核心问题，眼光不能仅限于投资，自营投资、自营客的投资要远远大于投资客的8%，甚至能达到20%。

　　【阮总】红尚坊项目处于泉城路商业板块上，这也是济南市山东省省会城市的的一个商业核心街。像这么一条商业街的话，也是在不断发展的，增加文化、休闲、时尚三个要素是商业街升级换代的要点。红尚坊在泉城路上，作为泉城路升级换代的，很难得的弥补这些方面的商业楼盘，相信恒隆广场、红尚坊、泰府广场以及解放阁项目在未来一两年全部建成的话，泉城路的整体形象会达到一个升级换代，也是进一步的稳固泉城路作为省级商业中心的霸主地位。

　　【房天下】作为资深商业地产人，请对我们的购房者提出一些建议。投资商业地产应注意哪些因素？如何更好的把握投资时机？

　　【阮总】个，投资商业地产的投资客一定要注重地段，地标的重要性，因为他是降低投资风险的最重要的一个因素。

　　第二个，一定要比较好的了解商业地产的楼盘的定位和营销方式，便于对楼盘未来的成功做一个比较准确的评估。