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从数据指标开始弄懂商业地产

  • 来源:互联网
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  • 2023-02-15
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从数据指标开始弄懂商业地产

  商业地产行业,是一个资金和人力密集型行业。无论是前期建筑规划、招商与定价,还是后期的运营管理、资产管理,都离不开对投资、融资、成本、租金、收入、利润等的严密计算。甚至包括对招商及运营团队的考核,也离不开众多涉及到招商、开业、客流等的具体量化指标。因此,对数据指标的定义、计算方法及其所表达的专业内涵的准确把握与分析,可以说是从事商业地产行业的一项基本功。

  不过,由于中国传统文化中,一直都有“重定性,轻定量”毛病,所以我们也发现,不少商业地产行业专业人员,即使工作很多年,对一些关键数据指标,都还不太清楚,甚至闹笑话。本文将集中列举和讲解一些重要的数据指标,以供参考。

  通常情况下,商铺的面积有三种,一种叫建筑面积,建筑面积包含有公共的分摊面积,一般就是我们房地产产权登记面积;第二种叫套内建筑面积(实用面积),是商铺间隔墙到墙的中线围合成的面积,也就是俗称的使用面积再加上一半隔墙的面积;第三种叫套内面积,实际就是套内建筑面积扣除1/2墙的面积之后的净面积,也就是老百姓经常说的地砖面积,这个是可以自己测量的。那所谓的计租面积,到底是什么面积呢?

  计租面积,是指租赁合同中约定的计算店铺租金、管理费等时所用的面积,也叫租赁面积。这个面积可以是建筑面积(包含公摊的),也可以是实用面积(即套内建筑面积),或者是双方在图纸上划定的某个界限范围内的总面积(既不是建筑面积,也不是实用面积)。所以计租面积,不是一个建筑规范概念,而是一个双方在租赁合同约定的东西,是一个合同术语概念。正常情况下,一个商场或者店铺计租面积一般都应该小于其建筑面积,大于实用面积。

  在购物中心招商实践当中,一般采取建筑面积或者套内建筑面积签约,从租户的角度,优先考虑套内建筑面积,因为这个比较实在,可以丈量。当进场收铺时,发现签约面积与实际面积存在误差的,以3%作为标准。在3%以内,属于正常误差范围,超出3%租户可选择退铺。

  营业面积,也是在商业地产当中经常用的一个数据指标,主要用来描述一个商场实际用于商业经营活动的空间规模。通常是等于商场的建筑面积减去电梯井道、消防楼梯、卫生间、设备用房、仓储用房等之后的面积。但是又包含了商场通道、自动扶梯、中庭等面积在内。所以营业面积一般是小于建筑面积,但是又大于实用面积。

  当我们比较两个商业项目的经营规模时,用营业面积会更加准确,更有意义。因为有些项目建筑面积虽大,但是扣除一些非营业面积后,其实际营业规模并不大。

  购物中心(商场)的得房率,也叫使用率,是指商场实用面积占建筑面积的比例,这个是购物中心平面规划中,非常重要的指标,在做铺位及动线规划时,既要保证铺位大小好用,以及店铺可视性、可达性,还要注意中庭、通道的数量及宽度,否则就可能造成得房率过低。

  一般购物中心的得房率在45~55%之间。如果低于45%,则说明购物中心规划的公摊面积过大,可能是通道过多、过宽,也可能是建筑平面布局问题,导致了很多非营业面积,商家如果按照建筑面积来租赁,会觉得吃亏。有些不良的开发企业,甚至可能通过将计租面积规定为建筑面积,然后通过人为降低得房率,来偷面积。而得房率也不是越高越好,如果超出60%以上,则可能商场空间会比较拥挤,通道比较狭窄,消费者觉得不舒服,影响营业业绩,当然超过不多的情况下,也可能是平面布局非常合理,非营业面积浪费少。

  人均商业面积,是我们用来判断一个区域内商业是否饱和的重要依据之一。一般以项目所在区域3公里半径范围内的商业总面积与常住人口总数的比值来计算。若人均商业面积大于2㎡,则一般认为商业趋于饱和。

  这个指标,在很多商业报告中出现,但其实这个指标的争议非常大。一是区域内的商业总面积如何测量估算,争议大。前面我们说过商业营业面积并不等于建筑面积,在没有内部数据的情况下,如何准确的估算单个商业的营业面积?另外,区域内商业的营业面积的统计口径,除了规模化的商场、购物中心,是否应包括所有的临街店铺,也非常模糊。二是常住人口总数,因这个数据经常是滞后的,而且并不精确。三是,人均商业面积饱和的标准,是2平方米,还是1平方米,这个也是一个与当地消费习惯、消费水平高度相关联的东西,而不应该是全国整齐划一的。

  目前购物中心一般采取两种租金方式,一种是固定租金,也就是按照一个固定的租金单价来收取租金,固定租金的标准,一般是通过与周边项目的横向比较或者通过设定的租金回报率(6%或者8%等)来进行反推;另一种是提成租金,也叫营业额扣点,是根据商户的营业收入,提取一个比例,作为租金,百货商场的扣点率比较高,一般在20~30%,而购物中心则比较低,扣点率一般在10%以内,7~8%的居多。

  具体采取什么租金方式,主要根据商场地段位置、定位及谈判双方的强势情况。有的是收取固定租金,有的是收取提成租金,还有的是采取两者取其高的方式。这几种方式,各有利弊。固定租金,商场收入基本有保障,但缺乏灵活性,商场无法分享到商户业绩增长的附加价值,对持续改善商场运营,缺乏动力;提成租金,商场与商户共生共荣,利益高度相关,但是在开业初期或经营状况不佳时,商场的收益非常低,日子难过。所以,现在越来越多的购物中心,采取的是保底租金+扣点两种取高的模式,既能保障自己的基本租金利益,又可以分享营业额增长的好处。但是也有很多强势品牌,不与商场谈固定租金,而是只谈纯扣点方式,这时就需要商场决策者自己决策把握了。

  租金坪效,是指一个商场或者店铺其单位面积贡献的租金额,一般以日、月或者年度为周期,可以用相应日期内的租金总额除以其总营业面积来计算。国内典型购物中心的日租金坪效一般在1.0~3.0元/平方米,比如万达的日租金坪效为1.38元,万科广场的日租金坪效1.37元,中粮大悦城2.48元,华润可以达到4.4元。

  租约周期,也叫租赁合同期,是指一个租赁合同中双方谈判确定的租赁期限。在过去,新建商场一般以3年为周期(主力店除外,大型的超市、百货等主力店,可能租约长达10年、15年,甚至20年)。现在越来越多的商场,在设定租约周期时,会采取大小年的方式,将商家的租期错开,比如签一批2年的,一批3年的,避免出现商家同时到期的情况,以免面对大面积商家要谈判续签或撤场问题,工作压力和风险都很大。

  开业率是指商场里面,开业的店铺面积(或数量)占总计租面积(或计租店铺数量)的比例。一般情况,通常指以面积计算的开业率,但部分项目,也会用数量计算的开业率。对于一个新开的购物中心或商场,在目前招商环境下,究竟什么时候可以开业,是一个令人纠结的问题,通常我们认为一个项目至少也要达到70%的开业率,才能开,但是现在也有部分项目,只有50%开业率,然后后面再慢慢提升。

  其实,从根本上来说,商场需要计算一个最小开业率,也就是按照这个开业率开业,商场的租金收益与运营成本正好持平,这个是可以计算出来的。

  销售坪效,是指一个商场或者店铺其单位面积下实现的营业额,一般计算周、月或年度为周期,可以用相应日期内的营业总收入除以其总营业面积来计算。在我们衡量一个商业自身经营状况的变化,或者对比两个不同商业项目经营状况时,销售坪效及其增长率是最重要的指标。它最能反应出一段时间内,商家或者购物中心某项运营活动的实际效果,所以也是商业营销活动事后评估的重要指标之一。

  销售坪效,其实也是我们做商场业态布局背后的根本价值规律所在。为什么把这个品牌或业态放在一楼,另外一个业态或品牌放在二楼、甚至三楼,其背后的本质逻辑不是历史经验或者说别人家就是这么布局的,而是因为这两个品牌或业态其销售贡献力不一样,也就是销售坪效不一样。如果你将一个月销售坪效只有300、500元的品牌放到了一楼最好的位置,那就是对商业价值规律的违背。所以做商业地产,尤其是百货、购物中心项目的专业人员,必须对各类品牌、业态的销售坪效,心里有谱,否则根本没办法做好商业的业态和品牌落位。

  租售比,是指某个商场或者店铺,其租金与物业管理费占其销售额的比例。即租售比=(租金+物业费)/营业额。当租售比位于20%以下时,表明该商家的经营基本正常,而当租售比上升到50%甚至更高的时候,这说明商场或租户的经营出现了问题,需要高度重视,立即开始采取行动,否则马上就会出现退租掉铺的情况。

  租售比,是作为购物中心管理者,必须每月、每季度都要关注的重要指标之一。通过分析某个商家或者购物中心整体租售比的数值及其变化,才能真正了解项目是否在良性的轨道上运行。如果只关注了租金收益,但是对租售比越来越高的事实,视而不见,那就可能非常危险。

  提袋率是指在一定时间内,实际购买商品的客户数量占进店顾客数量的比例。提袋率是零售行业非常重要的一个指标,可以清楚的反映出该商家自身的商品和服务实现销售的能力。从而能了解这个品牌其经营状况以及未来调整业态和租户品牌时,作为一个重要的参考指标。一般30%~40%的提袋率是比较正常区间,低于这个水平,则说明商品或服务需要进行调整,高于这个水平,说明品牌运营能力不错。据说有些快时尚品牌的提袋率可以做到50~60%以上。

  是指某个时间段内,商户退出经营的面积占总出租面积的的比例。一般人们把20%作为一个警戒线%时,说明这个商业的经营出现了较严重问题,需要进行整改,否则将加速掉铺。购物中心最危险的时期就是开业后6~9个月的时间内,这个时候就会开始出现掉铺。

  是指某个月份从当月第一天到计算日,累积的现金流量。正常情况下,新开业的商场,其MTD应该在6~8个月的时候,开始回正。MTD回正,就说明商场的收入开始可以弥补支出了,商场进入的一个投资回收的过程中。MTD回正的周期越短,说明商场在前期定位、开业筹备、开业后运营管理上,做得越好。

  是指某个年度从第一个月到计算月,累积的现金流量。正常情况下,新开业的商场,其YTD应该在12~15个月的时候,开始回正。其效果与MTD回正类似。

  购物中心或商场的资产公允值是指包含了该商业资产的品牌溢价、地段溢价的评估价值。在一个公司对自身商业项目进行财务分析时,一般都是按照其原始投资成本来计算其价值,但是当涉及到资产转让、抵押、融资、证券化等事项的时候,比如基金公司、大型房企要收购某个购物中心或综合体项目,就需要对该项目资产进行资产公允值计算,也就是其市场评估价,这个时候就必须包含这个购物中心或综合体的品牌价值、这个购物中心资产所在区域地段的同类资产当前市场价格。这个资产公允值,将远超过当初投资建设的成本价格。

  运营净收入,是当前商业地产估值最重要的一个指标,人们经常用NOI/资本化率来进行项目估值计算。运营净收入是指与运营相关的收入与成本之差。与运营相关的收入包括租金、物业管理费、推广费、停车费等收入,运营相关成本包括人工、维护保养、水电费、运营活动等支出。营业外收入,不计入运营收入,非运营成本,如财务费用、折旧摊销、招商佣金(委托管理费支出)等,不计算在成本支出范围。运营净收入最真实的反映了该商业地产项目的经营业绩。

  物业净收入,就是运营净收入再扣除非运营相关的成本后的收入,即:物业净收入=运营净收入—财务费用—折旧摊销—资产增值或减值—招商佣金(委托管理费支出),因为排除了很多财务及物业客观导致的成本差异,物业净收入作为衡量不同商业地产项目管理水平的重要依据。

  内部收益率,也叫内部报酬率,是指在一个固定期限内(项目寿命期),资金流入现值总额与资金流出现值总额相等,也即财务净现值等于零时的折现率。它是开发商在投资建设购物中心等商业综合体项目时,渴望达到的报酬率,该指标越大越好。一般情况下,在前期做项目可行性分析时,一项重要的内容就是做财务可行性分析,财务可行性分析的重要指标就是内部收益率,只有当这个项目的内部收益率大于等于基准收益率时,该项目才是可行的。

  在商业地产项目中,基准收益率其实是一个变化的概念,并没有一个固定标准,但是一般来说,基准收益率必须要大于借贷利息率以及管理报酬率之和,另外就是风险越大,要求的基准收益率也越高。在投资测算实务中,很多会参考2006年国家发改委和建设部发布的《建设项目经济评价方法和参数》第三版中的有关对内部收益率的建议指标。通常来说,商业地产行业基准收益率在8%~10%。

  商业地产的投资回报率,是指商业地产的租金、管理费等收入扣减运营成本、财务成本等支出后的净利润占项目总投资的比例。这个是一个简化分析项目投资是否可行的参考指标。尤其是在商铺投资领域,很多购买商铺的投资者会将投资回报率简单计算为租金回报率,即用一年12个月租金总额÷商铺投资总额来简略计算其投资回报率。其实是不准确,其没有考虑财务成本、租赁成本、空置成本等支出项目。

  在过去人们一般认为投资回报率应该大于8%以上,才是一个可以接受的商业地产项目投资。但是目前很多项目实际投资回报率在5%左右,也被基金和保险公司认为是可以接受的。

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  • 标签:商业地产营业范围
  • 编辑:金泰熙
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