运营挑战 商业地产成功的法则

　　要如何描述2020年的商业地产？是存量时代下的运营竞争，还是疫情后的自我调整与变革？无论是市场环境的变化，还是商业棋局的演变，商业运营商们都在清楚地意识到，规模为王已然过去，如今运营手段与经验更能为企业创造高效益，降低成本并保证强有力的现金流。

　　运营成效之高低，或许我们能在企业财务报表中直观地感知一二。根据观点指数发布的2019年度中国商业地产TOP100榜单，选取排名前十五中的部分企业作为样本包括华润、恒隆、龙湖、中海、九龙仓、大悦城、太古、宝龙、新城等一线年中报数据作为基准，观察与运营能力密切相关的租金收入，可以发现基本处于20亿元区间上下，有个别企业取得较为突出的收入表现。

　　而受累于上半年疫情影响，也有不少企业录得负数的租金增长率。如样本A由于全国化的规模分散布局、业态组合多样，因此获得样本中最高的租金收入，但也正是商业物业基数大，在上半年中也不可避免地出现增长率下滑情况。样本F企业由于旗下商业重仓某个区域城市，且过度依赖数个标杆性的商业体贡献营收，结构失衡，因此抗风险能力差，在疫情中受到很大影响。

　　而除却营收之外，商业物业的布局也是营运中尤为关键的要素之一。在2016观点商业年会的游学分享中，恒隆地产董事长陈启宗就曾表示，大部分市场参与者均以高价买入以求更高价卖出，但市道无常，一旦暴挫便殆无缓冲。对于恒隆自身而言，除了把握时机，其一直奉行“地段、地段、地段”的金科玉律，即只买最佳位置的地块，这也是其区别于大部分竞争对手之处。

　　优越的地理位置与布局，能让企业获得更为亮眼的投资回报与利润空间。一线城市之外，众多强二线城市受到企业的青睐。据有关研究机构显示，杭州、南京、苏州、成都和武汉等城市将成为热门之地，进入了商业地产投资的成熟期。

　　另外，不同企业的商业物业面积、个数规模，随着不同的经营策略而有所区别。规模大小并非衡量成功的唯一标准，对于部分港资开发商而言，精耕新作、慢节奏的模式是其固有的特色，资产值反而更能体现其价值。对于一些跑步前进、谋求市场占有率的企业而言，轻重并举进行扩张是其开发战略，在此过程中如何兼顾营收以及利润回报尤其值得众多同业者去探讨。

　　在市场逐渐复苏的当下，商业地产运营商在下半场的角逐将更为激烈。哪些企业能够以优秀的商业运营能力脱颖而出，并成为行业的楷模？为此，观点指数研究院根据长期的跟踪观察、数据分析及研究，在综合各项指标进行评选并独家发布“2020年度中国商业地产运营能力TOP30”，这份值得行业研读并极具指标意义的重磅榜单将在2020观点商业年会揭晓。届时在上海，这个国际化商业大都市舞台，来自全国各地的商业地产大佬、金融机构等将齐聚于此，共探商业发展未来。