您的位置首页  新闻  观察

如何运营商业、商场

  • 来源:互联网
  • |
  • 2022-12-26
  • |
  • 0 条评论
  • |
  • |
  • T小字 T大字

如何运营商业、商场

  过去20年是我国经济飞速增长的20年,商业的繁荣发展给城市带来活力和丰富的消费体验。商业的形式不断更新换代,从外立面到内部动线、从单纯的购物消费转化成体验式升级、从粗放式管理精细到灯光、温度和气味的设计,不断迭代满足我们的消费需求。但没有变化的是其选址、规划设计、经济指标、经营管理的底层逻辑。本文来源于与国内商业地产总裁的交流和日常商业地产经营的总结,分享给想了解商业地产的朋友们。

  ① 以商业作为勾地的拿地模式是商业0地价,住宅是周边土地价格的50%-60%。做的比较成功的商业拿地的模式均是勾地,门槛条件就是保证拿地2年内商业营业。

  ② 拿地关注哪些要点:一是看当地有无商业中心,如果没有的线万以上的人口,而且地块至少两侧临路以保障人流量。

  ③ 商业勾地的一些配置标准:对于150-200亩左右的地块,最佳配置是20万平米左右的住宅、5-8万商业自持、另有2万方可售商业。

  ④ 现阶段,想排除其他公司参与最主要的方式是政府引导,前提就需要有打动政府的点,如对一定体量的商业自持,以显示对该城市的投资信心。

  ⑤ 勾地对公司内部而言是非常核心且机密的事情,勾地工作只能在有限范围人数内知道,以保证勾地的成功。

  ⑥ 商业拿地最重要的是规划设计,同等的规划指标可做出不一样的产品,溢价能力也有很大差别。衡量拿地最重要的就是净现金流和净利润两个指标。

  纯商业对于团队的要求能力很强,也要求很多的资金。目前,国内地产商从拿地开始2年内把可售商业卖掉且自持商业开业的只有万达、新城能做到。

  ① 对于商业的要求:拿地后24个月必须开业。之前遵守0458原则,拿地即开工、4个月商业售楼部开放、5个月开盘、8个月资金回正;

  ② 新城主要是双轮驱动,即商业+住宅,布局的城市等级比万达略低一些。与万达不同的是,新城勾地项目里基本没有写字楼和酒店。

  目前有300多个万达广场,其布局主要在一二三线,现在四五线的也做,万达每年的财务费用100多亿、管理费用150多亿,庞大的费用支出逼着万达必须不停的滚动开发。2016年的时候万达库存1400亿,主要为写字楼和酒店。现在的万达以轻资产,品牌输出为主。

  商业有三个档次,一是只在一二线做的高端宝龙E城,其造价成本8000-9000,石材都是进口的;二是宝龙城,造价成本7000左右;三是像万达广场这样的宝龙广场,造价在5000-6000,最低也得4000。宝龙有很多合作的项目,例如在宁波与雅戈尔合作了很多个项目,与其他公司的合作以联合操盘为主,双方各拿几个线条,这样的合作模式在宝龙已非常成熟,有助于规模的扩张,其对接的银行主要以五大行为主。

  ③ 自持商业的成本=可售商业的货值,这也就是商业0地价的原理所在,即可售商业卖掉了可以赚个盒子做持有;

  商业是一个比较复杂的工作,建议不要专门做商业,通常5万平米的商业体要60-70人,8万平米的要上百人;

  商业和住宅一定要分开,管商业的老大要参与到住宅的投资和规划设计中来,避免住宅和商业各自为战;

  投资、成本、营销、招商(如有商业)是初创公司的核心部门,老板要亲自来抓。老板与核心高管每周固定的交流很有必要。

  ①-1层做超市、1-2层做黄金珠宝、电器、3楼做一些儿童教育娱乐的、在往上做餐饮。要从上往下来规划。

  ③商业尽量不做盒子,做成连廊式的。对于连廊式的公摊面积要让开发部提前去规划部门沟通协调,尽量将公摊摊入1楼,不要摊入2楼,这样2楼的使用面积更高可以卖出跟1楼一样的价格出来,这是一个很关键的技术手段。

  ⑥对于当地的卜蜂莲花不用特别顾忌这个竞争对手,一是卜蜂莲花只会做超市、二是一个城市有几个超市也是正常,对于该项目引入超市可以考虑永辉,它是比较强的,大润发对面积需求比较大,这样价格就会低。或者引入当地做的非常好的超市进来。

  要下大力气挖一些擅长规划的人,如万达、新城的投资人员,会做勾地的人一定懂规划设计。可以先找到对标的企业,并从中挖前期勾地的、懂得规划设计的人。这样的人才通常通过猎头直接挖猎比较难,要从对标企业里精准挖猎。

  拿地、设计、商业(招商和运营)是商业地产的三大难题。商业最好是卖掉变现,国内做商业的房企做商业的功能主要是用来勾地,只有像凯德、新鸿基、太古等这样的地产商是专业做商业运营的,看重资产未来的价值留给家族的子孙。对于必须自持的商业一定要放在最好的位置,今后也将是一个增值保值的资产。酒店一定要放在最好的位置,如果可以卖租约那是最理想的。

  1、 寻找缺少商业体的县、区,通过边际猎手锁定地块的大范围,再对照城市的总规、控规,寻找可以与政府沟通的地块;

  3、 通过第一个项目锻炼出一只打造商业的团队,摸索出县城市场商业的打法(与国内大型商业开发公司不一定一样);

  5、 前期这个阶段可以引入合作,例如汕尾万达的模式——商业部分交由万达提前规划设计、招商,公司每年支付咨询服务费,租金收益双方分成。这个阶段学习万达如何做的。

  6、 如何确保成功勾到是关键,新城和万达可以通过设置开业期来排除其他公司,但一般的公司不具备快速开业的能力,建议用组合拳的方式:一是去大型商业地产商不愿去的县城、二是通过政府引导、三是设置一些其他的条件。

  以上十五条精华总结,是基于过去商业的成功经验而得出,涉及到拿地标准、总体规划指标、商业形态、几个典型商业地产的大致情况、销售方法、组织管理等。由于互联网、社区商业的冲击,加之疫情的持续影响,上面的经验并非是教条式的条条框框,企业家应站在现金流、利润的角度,认真的审视这个市场,挖掘消费的需求并不断更新换代。这也正是企业要生存下去,每天应当思考的重要问题。

免责声明:本站所有信息均搜集自互联网,并不代表本站观点,本站不对其真实合法性负责。如有信息侵犯了您的权益,请告知,本站将立刻处理。联系QQ:1640731186
TAGS标签更多>>