陆家嘴2022年半年度董事会经营评述

　　2022年上半年，虽然遭遇了上海疫情的影响，但公司仍坚持以商业地产为核心，以商业零售为延伸，以金融服务为纽带，构建以“商业地产+商业零售+金融服务”的发展格局。公司聚焦浦东“五大倍增行动”，深度参与浦东引领区建设，在深耕细作陆家嘴金融城的同时，围绕“金色中环”发展规划，推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设。

　　公司坚持聚焦主业发展，整合优势资源，提升核心资产价值。同时，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，营造优越办公营商环境，全方位彰显“陆家嘴”品牌价值。

　　一方面，公司持续优化商业地产租赁业务，在做精做强长期持有的核心资产运营、不断打造楼宇经济新高地的同时，推进住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让，实现资产的有序流动。

　　另一方面，公司紧紧把握金融行业发展机遇，持续加强对金融服务板块的管理，立足“一优一特一重整”，推进实施持牌机构差异化管理；努力将金融服务深度嵌入区域产业链，服务实体经济，推动地产与金融业务协同，促进金融板块稳定、健康发展。

　　综上，公司经营战略方针是长期持有核心区域的优质物业，短期出售或者转让住宅及零星物业，在做优做强商业地产的同时，深化与金融板块的业务协同，积极落实“区域开发+金融服务”双轮驱动战略，实现公司股东利益最大化的目标。

　　区域开发板块方面，2022年，中央继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，完善刚性和改善性住房需求，推进保障性住房建设，优化商品房预售资金监管，强化房地产金融监管，深化房地价联动机制，促进房地产市场平稳健康发展。

　　三月，由于上海疫情反弹，全市各类办公经营、文化娱乐等活动暂时性停滞，令商业、办公租赁市场停顿两个月，对相关业务产生较大影响。同时，二季度新增入市项目进一步推升市场整体空置率小幅上升，市内商办租赁市场的租金存在一定的下行压力。随着六月上海进入有序复工复产阶段，整体市场商业、办公活动逐渐恢复，预计下半年商办物业市场将迎来复苏。

　　金融服务板块方面，2022年，中央继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的基本方针，加强金融法治建设，健全金融机构治理，支持和引导资本规范健康发展，强调压实责任、盘活存量，抓好风险处置工作。同时，提升监管力度与水平，从严监管信托行业融资业务，助推证券行业纵深改革，促进寿险行业回归保障本源，不断推进金融市场高质量发展和风险防范并驾齐驱。二、经营情况的讨论与分析

　　2022年是党的二十大召开之年，是进入全面建设中国特色社会主义现代化国家、向第二个百年奋斗目标进军的重要一年，也是十四五规划推进的关键一年。上半年,虽然经历了严峻的疫情考验，但公司在董事会领导下，紧紧围绕《中央国务院关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见》精神，把握“稳中求进”的工作基调，践行“一切为了客户”的价值观，力克疫情稳复工。

　　1、上半年，营业收入约51.02亿元，其中：房地产业务收入40.41亿元；金融业务收入10.61亿元。

　　办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2022年上半年度租赁收入14.93亿元，比2021年上半年减少0.77亿元，同比减少5%。

　　目前公司持有长期在营甲级写字楼共23幢，总建筑面积超过191万平方米。截至2022年二季度末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为85%，平均租金8.11元/平方米/天。天津成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为61%，平均租金3.45元/平方米/天。

　　高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴金融航运大楼。截至2022年二季度末，长期在营高品质研发楼总建筑面积已超过32万平方米，出租率达到88%，平均租金达6.13元/平方米/天。

　　商业物业。2022年上半年租赁收入为1.18亿元，比2021同期减少1.18亿元，同比减少50%。

　　商业物业主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885、陆悦坊、陆家嘴金融城配套商业设施以及位于上海、天津的两个L+Mall。截至2022年二季度末，商业物业总建筑面积超过46万平方米，其中：在营的陆家嘴96广场出租率为90%，陆家嘴1885出租率为100%；上海L+MALL出租率为91%；天津L+MALL出租率为75%；陆悦坊出租率为55%。

　　酒店物业。2022年上半年营业收入为0.89亿元，比2021年上半年增加0.38亿元，与2021年同期增长74.51%。

　　公司酒店物业包括：上海前滩香格里拉酒店、东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店。其中，东怡大酒店配备209间房间，2022年上半年GOP率为19.27%，平均出租率为50.75%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2022年上半年GOP率为27.83%，平均出租率98.17%。上海前滩香格里拉酒店于2021年10月实现开业，配备585间房间。

　　住宅物业。2022年上半年租赁收入0.15亿元，比2021年同期减少0.15亿元，同比减少50%。

　　养老物业。公司长期100%持有的在营养老物业是金色阳光颐养院，共120个套间，2022年上半年租赁收入500万元，该养老物业由上海琻锦颐养院有限公司运营管理。

　　2021年，公司引入泰康健康产业投资控股有限公司战略合作，其通过增资扩股方式成为上海琻锦颐养院有限公司的控股股东，公司持股比例由100%稀释至20%。

　　公司持股50%股权的上海新国际博览中心有限公司及上海富都世界发展有限公司以投资收益方式计入合并报表。

　　主要来自于天津海上花苑二期。2022年上半年累计住宅物业合同销售面积1.54万平方米，同比减少57%；合同销售金额5.99亿元，同比减少79%；在售项目的整体去化率为51%。

　　合并报表范围内，2022年上半年，公司实现7.55亿元物业管理收入，比2021年同期减少15.55%。

　　合并报表范围外，2022年上半年，物业管理及服务性收入主要来源于上海富都世界有限公司，实现收入0.06亿元。

　　续建项目11个，总建筑面积179.76万平方米，为张江中区73-02号地块、张江中区74-01号地块、张江中区75-02号地块、张江中区57-01号地块超高层办公楼、张江中区56-01号地块、前滩54-01地块、川沙新市镇C04-12号地块、川沙新市镇C04-13/14号地块、川沙新市镇C06-01/02号地块、竹园2-16-1号地块、潍坊社区497-02号地块。

　　公司合并报表范围内有息负债（陆金发仅包含其母公司有息负债）主要由五部分组成：短期、长期、中期票据、应付债券及资产支持证券（CMBS）。2022年6月30日余额为571.18亿元，占2022年上半年公司总资产的47.65%，较上年末506.15亿增加12.85%。其中：短期（含一年内到期的长期）为191.09亿元，长期为108.14亿元，中期票据为123亿元，应付债券（公司债）50亿元，资产支持证券(CMBS)98.95亿元。

　　公司2022年上半年利润来源主要由房产销售、租赁及金融业务组成。其中：长期持有物业出租毛利率为77.28%；房地产销售毛利率为64.99%，金融业务毛利率为78.95%。

　　下半年，在疫情防控常态化背景下，公司仍要牢牢把握“危中见机”新开局，紧紧抓住各方面投资意愿与需求拉动，抓好主责主业，为全面提高区域开发、运营管理、金融服务能力，回报股东、回馈社会而不懈努力。

　　引领区开发建设向纵深挺进。下半年要全力以赴在“金色中环”战役中发挥主力军的作用。要聚焦张江科创中心核心区承载区的项目建设，张江“科学之门”要于9月外框封顶，73号、75号项目于年底前结构封顶，助力引领区成为上海高质量发展的“主引擎”。川沙C04-12号地块住宅项目要于年底前竣工，全力以赴保交房。

　　要贯彻落实新区2022年国资国企工作会议精神，咬住新区“新增千亿投资、千万载体”的目标任务不放松，全力抓好招商引资，强化发挥产业园聚集效益，做强资源配置，做优管理服务，多方位夯实招商稳商工作，与客户在合作共赢中示范引领表率。

　　办公楼宇营销方面，以进一步提高核心区在营物业出租率为目标，专题研究存量办公楼项目持续及精细化运营，加速去化存量空置面积；做好张江项目的入市准备及预热工作，尽早明确产业方向及重点项目落地。要积极为集团委托项目的招商运营打开新局面，丰富配套服务，带动区域招商取得实效。要积极推进临港、御桥项目的租售并举工作，助力浦东更大范围内的招商引资工作。

　　商业零售发展方面，要做好充分的准备应对疫情带来的消费习惯改变，预判消费新格局，积极探索疫情常态化下的多元化营销路线。张江、川沙在建商业项目要做好主力品牌引入。在营商业要进一步打造推广亮点、加强品质管理。在做好上海L+MALL空置商铺二次招商的同时，要根据公司商业战略规划，进行品牌升级。要以“L+MALL系列”、“九六广场系列”、“陆悦系列”三条品牌线为抓手，强化公司商业发展格局，持续推进在营商业的客流与效益，提高品质管理、服务“上海购物”。

　　住宅产品发展方面，销售住宅项目要关注设计方案深化，以更好的设计吸引客户。下半年要围绕前滩54号年内开盘的计划做好销售工作，要积极推进住宅项目车位销售。通过产品管理的数字化、精细化，深挖潜力，实现陆家嘴品牌的持续价值优化，逐步实现住宅、办公、商业和酒店客户的信息和服务共享，打造“陆家嘴客户生态圈”，为引领区建设增光添彩。

　　物业管理服务方面，下半年要继续做好在营物业的常态化疫情防控，绝不能因物业管理的疏漏导致租户不佳体验。要持续强化服务保障能力、提升服务品质，彰显“上海品牌”软实力。要积极沉淀连续保障四届进博会的成功经验，以钻石级的服务助力楼宇租赁，并通过二次创业、二次转型，从提供服务的传统模式转变为标准的建立和输出。同时，要根据市商务委行业专题会议精神，力促会展行业逐步复苏。

　　金融板块要推动历史遗留问题解决，坚持“一优一特一重整”战略，督促各持牌机构落实国资国企改革措施，继续推动陆家嘴信托业务转型升级，打造陆家嘴国泰人寿业务发展特色，帮助爱建证券纾困重整。

　　要结合金融行业特点、监管要求和企业发展阶段，持续优化考核机制，落实金融板块“终点即起点”的目标确定要求；并根据《浦东新区引领区建设实施方案》的精神，持续推进与新区政府机构、金融机构对引领区产业基金合作方案的探讨，要在明确可行性前提下，拟定相关合作框架协议。

　　要继续做好风险项目处置，整合资源，持续优胜劣汰，加快风险项目销号，推进合规管理体系、风险管理体系建设，增强风险防控能力。

　　要结合公司具体业务需求，积极探索金融板块与地产板块的业务协同可行模式，尝试在招投联动、住房租赁行业金融改革等领域进行深入研究。在依法合规的前提下，加强金融板块各持牌机构间的交流，推动客户、产品和资源进行整合，高效连通资金端和资产端，实现持牌金融机构之间的协同增效，推进一体化运作，共同增强服务集团大局、服务浦东引领区建设的新动能。

　　报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项三、可能面对的风险

　　上半年，全球疫情防控及国内外经济形势十分复杂。在“稳地价、稳房价、稳预期”的大环境下，中央坚持以“住房不炒”为主基调，减少金融和房地产的绑定，引导资金有效流入实体经济为主要目标。房地产行业持续面临销售调控、降杠杆。在此形势下，公司积极应对市场，着力推动企业高质量发展、锻炼高素质经营团队，坚持成为“实施国家战略的平台，实现国资保值的载体”，时刻思考如何提升持有物业经营质量、盘活商业物业资源，迎接房地产行业的新挑战。

　　另一方面，今年中央明确要求把认识和把握防范化解重大风险作为首要任务。随着金融行业监管力度加强，金融板块要以稳中求进、统筹协调、分类施策的基本方针，抓好风险处置工作，制定可行的风险化解方案，尤其对一些房地产企业的风险要格外重视，守住不发生系统性风险的底线。公司正不断优化三个持牌金融机构的风险管理体系和预防机制，提高其自主管理能力，通过资源整合和优势培育，根据市场需求调整金融产品结构、营销模式和客户服务，促进金融板块服务浦东开发和区域发展，打造具有浦东特色、陆家嘴优势的金融服务板块，实现区域开发与金融服务两大主业的业务协同。

　　此外，上半年，由于上海疫情反弹，令市内购物消费活动、旅游住宿活动、会展展览活动、宴会餐饮活动等停摆，对公司商业、酒店及会展等板块产生不利影响。下半年，部分行业仍可能持续面临开业延期、恢复受限的风险。

　　同时，公司积极履行国有企业服务区域经济发展的主体责任，严格落实《关于印发上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则的通知》(沪国资委规[2022]1号)等文件

　　精神，做好安商、稳商工作，对符合条件的小微企业和个体工商户实施租金减免措施，切实减轻企业负担，帮助企业应对疫情带来的生产经营困难、共渡难关。根据本次减免租金安排，预计影响公司2022年营业收入约为人民币5.47亿元。（公告临2022-022）四、报告期内核心竞争力分析

　　公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，不仅在陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量优质经营性物业，并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区，确立了公司在行业发展中的竞争优势。通过多年的区域开发和运维管理，公司积累了丰富的城市开发经验。

　　（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约15万平方米，到2022年上半年增至289万平方米。现公司持有的运营物业大多位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区，区位极佳，交通便捷，为公司商业地产主业良性、稳健发展提供了有力支撑。公司将继续积极参与浦东各新兴区域发展建设，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域纵深挺进，并构建以专业化为核心的城市中心、城市副中心运维平台，进一步提升在营商办经营性物业的优质性，增强品牌竞争力和影响力。

　　（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨练，公司已经形成了一支稳定成熟的专业化运营团队。公司按产品类型，即办公、商业、住宅和酒店，分别组建专业化营销管理团队。上半年，公司结合后续张江科学城、川沙新市镇项目的招商运营需要，组建了产业招商团队。营销团队之间既有分工，又有合作，为公司产品经营提供有效保障。公司建立从“楼宇招租”到“战略招商”的新机制，利用自身积累的良好客户资源以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，提供注册、税收双落地企业扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。同时，拥有“上海品牌”认证的陆家嘴物业精心打造了一支专业化团队，不仅专注于为公司旗下商办及会展项目提供优质的管理服务、持续提升公司项目服务能级，更聚焦于服务城市发展战略，做好上海进博会服务保障工作，助力打响上海“四大品牌”，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质量发展。

　　（三）持续发展的历史机遇。公司作为控股股东陆家嘴集团重要的区域开发平台，仍处在一个大有作为的发展时代。在控股股东的支持下，公司勇挑浦东开发重担，成功进军前滩国际商务区、张江科学城核心区，区域标志性建筑的开发建设全面推进并部分落成。由前滩最高地标性建筑280米的前滩中心办公楼、前滩香格里拉酒店以及前滩太古里共同组成的前滩最大城市综合体——“前滩中心”于2021年10月迎来了全面开业，标志着公司在前滩国际商务区这一上海新兴“中央公共活动区”的开发运营进入了全新阶段。公司将持续推进前滩国际商务区品质功能提升、促进区域产融结合，通过引进主力客户引领产业集聚，使作为新兴商务区的前滩，在竞争激烈的上海办公楼市场中异军突起，成为各类企业和机构办公的最佳选址之一。

　　（四）统筹优势助力业务发展。一方面，公司于2017年完成了陆金发100%股权的收购，一举获得证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“商业地产+商业零售+金融服务”的发展格局。另一方面，随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司已成为集团区域开发、建设及运营的实施平台，有助于公司专业能力的持续提升。公司受托承接的集团在前滩、御桥等新兴区域的项目开发建设及招商运营正全力推进。

　　（五）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的其他相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险，加强公司信息披露工作。目前，公司已经形成了权责分明、各司其职、有效制衡、协调运作的法人治理结构。公司通过董事会决策、管理层执行和监事会监督三位一体的管理模式，确保公司运行的独立性、规范性和有效性，切实维护广大投资者和公司的利益。

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