商业地产成功三大要素：选址、规划以及运营能力

　　这几年泉州商业地产有了比较大的发展，开业的mall有浦西万达、中骏世界城，规划在建的还有华大泰禾、东海泰禾、润柏大都会等。但我个人认为泉州的mall时代才起步，还不存在饱和或过剩的问题，但是同时有几家大型mall的存在，必定会出现优胜劣汰。

　　选址、规划和运营能力是决定商业地产能否成功的三大因素，其中最主要的还是运营。商业地产比单纯的住宅开发复杂得多，专业性要求也更强。而与住宅开发销售的高周转相比，商业地产需要比较长的培育期，资金周转速度较慢，我们曾经做过测评，一个mall大约需要七八年时间现金流才能回正这些都考验房企的专业水平和资金实力。

　　我们知道，很多mall会招入一些强势品牌作为主力店，这些强势品牌一般要求mall绑定很多严苛的条件，如装修补贴和长免租期。引入一些强势品牌之后，为了满铺开业或者拿到较高租金，一些mall会引进一些杂七杂八的品牌，导致品牌参差不齐。这肯定会影响mall的整体形象。

　　与传统百货不同，mall除了购物之外，餐饮休闲的服务类也是非常重要的部分。餐饮休闲集聚人流的能力较强，但对租金的贡献力较低，如何规划购物和餐饮休闲的比例（比如万达广场近期就在酝酿提升生活服务类部分所占的比重），如何在餐饮休闲方面做出特色，也是mall需要考虑的问题。

　　谈到商业地产的差异化运营，我个人认为以泉州的人口基数和现有商业地产的运营情况来看，mall以高端、中端这样的规划直接面向不同客群可能为时尚早，但这肯定会是未来的趋势。考虑到mall的体验性，主题式的mall倒是可以成为差异化的一个方向，如与文化艺术结合、与特色或地标式建筑结合等，像东海泰禾广场规划的摩天轮广场应该就是mall主题化的一种。