三类商业运营模式分析

　　由于早期缺乏规划，社区商业最开始是自发形成的，一些住宅用途的底层住房逐步转化成了社区底商。一般来说，社区商业局限于小区内，规模比较小，经营独立且业态繁杂，运营好坏程度依赖小区的入住率。社区商业的商业业态规划大体有几种：大商业、小商业、主题商业以及商业街。

　　目前昆明市场上，这类商业的代表主要有：世纪城、新亚洲体育城、金色俊园商业街等。以上东大街为例，项目结合周边已经形成的商业氛围以及便利的交通优势，将社区商业规划成了一个面向片区的大商业体。项目后期block情景式街区模式定位准确，招商也比较成功。

　　其实，体量较小的社区商业同样可以做成“花”，不仅昆明，全国其他省份也有不少成功案例。中原地产(深圳)有限公司云南分公司介绍，深圳华侨城有一条临湖商业街，由于商业街的前期规划做得很到位，小区的建筑风情氛围、景观环境等被恰到好处地融入了商业氛围中。独特的意境营造，使得该商业街从内向型的社区商业转化成了外向型商业，周边的辐射力非常强。

　　纯商业项目定位有针对性，一般是整体经营管理，经营业态相对单一但业种丰富。它由单一商业构成慢慢整合，后逐步形成一个有主题的成熟综合型业态单体，发展为专业市场的情况比较多见。专业市场的发展有两条路线，要么是市中心自发形成，要么是地价较为便宜的郊区。

　　纯商业项目后期运营的风险比较大，能否抗住风险、坚持长期培育市场氛围很重要。以大商汇为例，从前期至今，已有六七年时间。周期如此之长的投资，运营成本也很大，这是实力弱的开发公司难以承受的。并且，在项目推售之初，市场上也存在大量的怀疑眼光，阻力不小。如今的大商汇市场人气已经大大提升，品牌效应也在不断发挥。位于十里长街上的一个纯商业项目定位则几经调整，最后才找准方向。目前，项目经营“一站式汽车服务中心”已经小有规模。

　　前期定位的准确也是纯商业业态能否成活的关键。纯商业项目在前期定位上也一定要准确把握。纯商业体正式运营后，如果符合市场需求，很容易带动周边的商业业态，形成产业链条式的发展格局。国内一些面向全国、全球的电子市场最开始就是在这样的模式下发展起来的。

　　顾名思义，综合商业简单而言就是多种不同业态综合在一起。综合体商业的定位必须与整体统一，一般采取主力商业带动小商业单体的做法。

　　早期“住宅先行、商业在后”，依靠社区的人气带动商业氛围，商业借住宅之势最后开发。现在已经出现了“商业与住宅并行”甚至“商业先行”等情况。深圳等一线经济发达城市以及国外很多大城市内，商业带动住宅开发的情况比较普遍，先开发写字楼、购物中心，住宅压轴开发，售价自然不低。

　　城市综合体中的商业是城市综合商业发展的高级形式。目前市场上的城市综合体不断涌现，但并不是所有的项目都具有开发成城市综合体的条件，它需要项目本身的合理规划以及市场足够的支撑力等先天条件。他提醒购房者对于城市综合体的商业要多方面考虑后再出手。

　　目前，昆明市场上正在推售的城市综合体项目有南亚风情第壹城、欣都龙城等。南亚风情第壹城是以“一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐、一站式商务”理念规划建设现代城市商业中心。项目立项之初，引进了豪廷酒店等6大商业巨头的设计和经营团队，实现了6大项目主力店的定制化设计。此种“先下手为强”的模式值得业界借鉴。