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楼市拐点来了,房价要降了!买房会迎来三个“新麻烦”?

  • 来源:互联网
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  • 2020-11-06
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临近2020年的年底,现在国内对明年房价走势的看法存在不少分歧。有的专家认为,明年国内房价还要上涨。而也有学者认为,明年房价出现大跌的概率在加大。应该先是中小城市,然后大城市再加入进来,范围会逐步扩大。而我们觉得,看明年楼市是否出现拐点,主要由三个因素来决定:近期看金融、中期看土地、长期看人口。从总体上看,明年国内房地产出现更大调整的可能性正在增加。

第一因素,先说房地产金融。今年一些地区房价之所以能大涨主要是依靠金融杠杆的放松。而目前来看,已经有越来越多的炒房者、投资者正退出楼市。主要原因有两个:一方面,近年来,各地房价再怎么涨,涨幅空间十分有限,这对于炒房者来说日子就不好过了,他们还指望着房价能快速上涨呢!因为对炒房者来说,炒房借款是从银行借来的,是有成本的,如果房价长期不涨的话,就会对炒房者的投资构成风险。

另一方面,今年下半年房地产调控全面升级,各大城市出台限售、限购,以及给房地产市场打补丁,而对于炒房者来说,房价越高风险就越大。更关键的是,银行的房贷利率从今年3月起下调外,已经有半年多没有上调了。这说明现在的房贷利率已经跌不下去了。其实银行也知道,房贷的利率不宜过低,过低会助推房地产泡沫的,所以明年房地产领域的贷款会逐步减少,特别是个人购贷款将收紧。

第二因素,土地价格决定楼市拐点来到。土地价格还会涨吗?现在看来,土地价格不跌就不错了。由于今年上半年我国为了应对疫情,货币政策持续宽松,导致很多房企拼命拿地建房,上半年地王现象又死灰复燃。为了防范金融风险,今年9月央行、住建部向房企融资提出“三道红线”,房企只要低于这三道红线就可以融资。

这“三道红线”分别是:1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1.0倍。但问题是,经过了上半年的疯狂拿地建房后,多数房企的指标都远远高于“三道红线”的标准。所以,房企现在要拼命要把杠杆率降到央行提出的标准。现在多数房企都在降价促销,回笼资金、降低杠杆,不会再拼命高价拿地,未来土地拍卖价格将会逐步回落,甚至还有部分城市地价有可能出现流拍情况。

第三因素,房价涨跌长期看人口。从表面上看,我国现在有14亿人,但是60岁以上的老年人就有2.5亿人,占总人口比重的18%。估计到2030年,我国老年人口将达到5亿人之多。与此同时,出生人口逐年下滑,2016年我国出生人口1786万人,而到2019年我国新出生人口却降至1465万人。更可怕的是,自从我国实行了计划生育政策之后,人口出生率呈现递减之势。90后、00后出生人口分别是1.75亿、1.45亿,要远比70后、80后少得多。现在越来越多的年轻人,已经无需买房,因为他们上一代人就传下来好几套房产,未来人们购房需求将越来越弱。

当然,以上三大因素即使证明了房价拐点即将到来,未来的房价将不会再大涨了,不过还是会有人愿意选择购房,因为现在可投资、可保值、增值的渠道太少,投资房产还是不错的选择,而我后面告诉你,购房后会遇到三大新麻烦,购房者就有可能坐不住了。

首先,近年来,开发商为了提高建房的周转率(这样可以多赚钱),在造房方面偷工减料,缩短工期,甚至明明水泥浇灌下去还没有完全晾干,就要逼着工人进场施工。特别是今年疫情过后,央行下了三道红线,使房企的资金链受到断裂的风险,现在开发商拼命要降低建造成本,提高建房速度,这样才能尽快出售房产,回笼资金,度过这次难关。所以,购房者买到的房子质量难有保障,建议还是要找大型房企买房适宜。

再者,国内房价现在出现严重分化。一边是以深圳、东莞、宁波、苏州为代表的城市房价出现上涨。另一边像郑州、石家庄、济南、青岛,太原还有环京楼市等二三线城市房价开始出现下跌。国内房价出现分化,对投资者来说,闭着眼睛投资房产的时代已经终结。未来投资者买房要注意控制风险。尽量不要去碰,人口流出量较大、产业结构单一的、经济发展相对滞后城市的房产,特别是小县城。

最后,现在很多人反映,二手房市场已经有价无市。自今年下半年开始,国内二手房挂牌量激增,但是成交量却很低。郑州某小区业主挂牌一年没有卖出去,而上海一些业主反映,挂牌半年终于把房子以低于原价50万的价格卖出去了。实际上,房子与股票相比,房子要想变现的周期很长,股票只要在二级市场上抛售就可以了,但是房子要想变现,困难却远远要大得多。

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