建筑总图的前世今生真的不能更细了

　　建筑总图即建筑基地的总体布局，具体表达新建房屋的位置、朝向以及周围环境（原有建筑、交通道路、绿化、地形等）基本情况的图样，包含容积率、建筑密度、建筑间距、日照等重要信息，是建筑中最重要的设计内容。

　　建筑总图作为建设项目最基础的内容，虽然只有简单的建筑定位及竖向图纸，却包含了开发商最深层次的开发逻辑，其重要性表现在：

　　拿地决定了项目生死存亡，建筑总图决定了项目成本的80%以上，施工图设计完毕基本上项目80%~90%的成本已经确定，到最后的施工阶段，设计变更及工程洽商的建安成本变动都可以控制在3%以内甚至更低，所以建筑总图的排布对建设项目的成本控制意义重大。

　　建筑总图定位体现了地产营销思维和设计研发思维，是地产销售和设计创意博弈的产物。地产营销最接近市场前端，具有敏锐的市场嗅觉，而设计产品要有一定的产品前瞻性和艺术性，营销思维和设计思维的平衡是一个总图该有“品质”。

　　另一方面，设计研发部门和成本部门的碰撞，又造成了设计研发要在成本的基本框架中工作，即设计要做到成本适配而不是超配或减配造成项目运营困难，成本永远是总图设计的紧箍咒。

　　最后，政府相关部门的政策、制度、法律法规也会制约建筑总图布局，体现着政府和开发商在“利益方面”的博弈。

　　作为项目最基础、最根本的“架构”，建筑总图无一不体现着大局观、运营观、统筹观，以及商人最核心的“利益”和“风险”观念。建筑总图要确保货值最大化、销售无压力，也要平衡利润和风险，这是最基本的操盘要求。

　　项目定位不仅反应了营销对项目地块的解读、价值点发掘（SWOT分析）、产品需求等方面的内容，更加体现了开发公司对整个项目的经营定位要求。

　　现金流型项目基本上以高周转为特点，保证项目快开、快销、快速实现现金流回正，现金流项目对地货比要求较高（地货比要30%以下，否则难以实现快周转，对股东的资金占用较小；建筑总图的基本排布逻辑要以“快”为基本准则，营销道具的呈现要早实现，早蓄客，早开盘，所以样板间、售楼处及景观展示区要与车库、高层建筑脱开用来实现高周转，其他方面的设计更是要以高周转为目的，有时候牺牲项目利润带来项目的高周转也是现金流项目的操作手段，利润最大化并不是这类型项目的最终目的。

　　对于一二线城市的高地价项目，地货比普遍较高（地货比50%以上），股东的资金占用较大，很难进行项目的高周转，那么利润性项目的经营周期就会较长，项目的利润最大化就是这类型项目的最终目的，此类型项目的产品设计要追求利润最大化，项目成本要讲求不均衡的成本投入，营销、设计、成本及施工等后续更是追求精细化的管控，以项目品质带来更大的利润空间为运营策略。

　　运营思路居于现金流型和利润型中间，讲究不平衡使用容积率，一面确保快速的现金流，一面要追求利润最大化。此外，还有开发商细分出创新性/示范性项目的运营思路，不一而足，无论开发商选取什么样的总图布局，最核心的思路依然是满足最基本的运营思路要求，运营思路要指导方案设计。

　　项目的分期要与开发商的实力相匹配，一般来说项目总建筑面积大于10万平以上时，就需要项目进行分期，此外项目分期还要统筹考虑：

　　项目分期如果过大，去化速度较慢，就会形成大盘内各楼栋同质化竞争，此时就需要进行分期开发，保证项目的销售速度与分期开发速度相匹配。

　　项目产品入市后，不可避免的遇到市场需求与产品之间的问题，如果产品适销最好不过，如果产品不适销，那么分期开发显得很必要，可以在后续分期中实时修正产品策略。

　　有的项目天然就被绿廊、河道、规划道路等规划条件分隔，分期开发就无法避免。【案例】：来源绿地集团

　　原方案项目分期未考虑地下车库的范围，且分期界面不规则，交界面复杂，成本投入高。优化方案分期建设规模与地下车库结合度高，分期施工界面规则，有利于组织。

　　项目分期规模需与地下建筑相匹配，根据开发时序合理设置相关配置，从而减少施工难度和控制施工成本。分期开发的地块规整、大小适中，有利于施工组织，节约成本。

　　外部配套、道路交通、景观河道、山体海景、市政配套等不属于项目用地范围内却可以带来较大流量，需要深挖外部资源带来产品溢价。内部资源：可以分为地块内的核心景观、面宽资源、场地资源以及企业自身的IP都属于内部资源，此部分资源也要实现资源利用最大化，产生最大化的产品溢价。

　　1、地区改善需求较大，购买力较大。假定景观的总户数基本固定的条件下，景观高溢价区（临近景观资源）应该布置高溢价的产品，满足溢价能力强的高端产品货值最大化。

　　2、如果此地区的购买阶层购买力不强，高端产品未必能实现高溢价的能力，那么在建筑总图排布的逻辑上就需要变化，景观资源给到高层建筑上，让更多的用户可以享受景观需求加快产品去化，实现高层产品买景观、低层高端产品卖”赠送“。

　　通过组团内部的景观资源打造，可以提升项目的产品溢价，提升总货值，这在南方地区较为常用，主要是因为南方温度适宜植物生长，可以形成良好的景观效果，所以南方对高层建筑中心景观的规划打造，业主容易接受。由于北方地区气候的影响，这种规划布局有一定的风险性。

　　企业的产品力永远是最重要的核心竞争力，表现在：第一，提高产品的溢价能力，降低前融；第二，同样价格下，加快去化速度。企业品牌的张力，永远是企业最大的价值挖掘点。

　　比如万科的”好房子“、金茂的科技住宅、朗诗和当代的绿色建筑、泰禾的院子、龙湖的景观、绿城的小镇都是企业的闪光的名片，到哪里都不会丧失竞争力。

　　地产黄金时代的高周转、低质量时代已过去，白银时代下的高质量、高品质需求会越来越强烈，企业品牌的打造已成为最重要的软实力。

　　建筑竖向是建筑总图中重要的内容之一，不仅仅牵扯到大量的成本，而且关系到产品的布局。充分研究竖向，表现在：挖掘建筑竖向的潜在溢价，尤其是山地项目竖向是规划，产品布局紧密结合地形特点提升价值潜力；竖向还牵扯到土方平衡问题；竖向对地下建筑的排布影响重大，直接制约着开发速度。

　　项目建设初期未及时发现此区域为人工填海造地，地质分层不均，直接导致桩基工程增加1260万元，基坑围护增加6773万元。

　　项目定位之后，建筑方案的排布按照货值最大化或利润最大化的核心指标，进行方案的穷举，选择与开发运营思路最佳匹配的方案进行展开。方案的开展还有一条重要约束条件，即成本适配原则，表现在产品的档次与产品的售价和利润相匹配。其内容表现在：

　　项目一定要满容，各阶段的面积测算要统一、顺畅性，投资测算版、拿地版、概念方案版、实施性方案、施工图面积、预测绘面积、实测面积要作为核心数据统一归档和留存。

　　建筑密集决定了建筑的”疏密程度“，建筑密度低，建筑占地面积小，楼间距、日照都较好；建筑密度高，建筑占地面积大，建筑楼间距和日照差，各有利弊。住宅项目是否用足建筑密度，以货值或利润最大化为前提；商业项目尽量用足建筑面积，因为层数越少，人流导入越顺畅，商业的存活率越高。

　　赠送面积；不可售面积：地下室（含夹层）、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。

　　控制可售比，一是提高地上的可售面积，减少配套用房面积，二是降低地下储藏和车库的面积。即使同一体量的项目，不同可售比直接影响着实际的建安成本，决定了项目的售价。设计控制主要表现在：适当赠送面积，控制地下车位公摊等。

　　比如某项目总建筑10万平，A项目可售比75%，B项目可售比70%，当地的高层建安成本均为2500元/m2，A项目建安成本的可售面积均摊为2500/0.75=3300元/m2，B项目的建安成本的可售面积均摊为2500/0.7=3571元/m2，实际建安成本相差271元/m2，整体的建安成本相差：271*100000=2710万，平均每提高可售比一个百分点建安成本降低55元/m2.

　　成本适配要与方案定位相匹配，各大地产在方案阶段的成本投放都有相应的限额设计，参保利置业集团住宅产品建造标准，如下图：

　　建筑总图的重要性及控制手段很难用上述篇幅简单描述，其总图的控制也非一个部门可以决定，全员重视建筑总图对项目的开发至关重要，上述抛砖引玉，如有不妥请指正。