三个维度超越一般的深度看清中国房地产经济的现状和未来

　　形势已经很清晰，无非就是死空头和死多头在利益关联，金钱驱动，还有人性影响之下的对空死抗，经济惯性摆在那里，与时俱进永远都是奢望。

　　看多的，永远抱着“房价会涨，国家会救，大水会来”的念头，不能说这个群体是错的，过去20年，看多，特别是死硬看多，真金白银押注房地产的人，没有一个是吃亏的，其中也不乏很多通过杠杆交易，裂变囤房，完成了人生财富跃迁，身价膨胀。

　　同样，换个角度来看，看空的，即使理论完备，逻辑清晰，甚至嗓门够大，在过去20年都是失败者，别说“精神胜利群体”，就是死抗等待房价下跌的人，基本上都被现实打脸，被行情按在地上摩擦，嘴硬不一定是英雄，死鸭子的嘴也是硬的。

　　这个群体，错了吗？也未必，时间还在往前走，人活着就有机会翻盘，只不过有些人的眼光观点比较超前，谈不上错。

　　2021年，这种多空的博弈，终于迎来了转换的契机，房地产经济，遭遇到了史无前例的政策调控，规则重塑，以及行情压制。这是三个东西，但是从根本上其实已经对房地产经济全链条的运行产生了直接改变和影响。

　　不复杂，就是后续政策怎么走，态度会不会变，金融会不会支持。这就是一件事：顶层设计给房地产这个行业和市场安排的路是什么样的？

　　和其他媒体一惊一乍，看见一个政策，一些金融层面，部分地方和城市局部利好就拿出来大写特写不一样的是，未来对于房地产和楼市的多空看法，如果不能解决和判断好上面那个“最大的问题”，一切都是一叶障目的空谈和喧嚣，都是市场杂音。

　　这篇文章，将从三个超越一般深度的维度，对中国房地产的趋势和未来，进行一次深入，有态度，并且专业的详细研究和讨论。

　　距离恒大债务危机爆发，已经半年时间过去了，头部房企，万亿龙头，行业标杆的恒大，面对危机，依然还在努力自救，动作持续：

　　11月26日，根据港交所披露的最新股权消息，11月25日，恒大董事局主席许家印及其一致行动人合计出手12亿股中国恒大股份，每股平均价格2.23港元/股，卖出金额合计约26.76亿港元。

　　交易完成后，许家印在中国恒大的持股比例从76.96%降至67.87%，这已经是今年以来许家印在恒大持股比例第二次发生变化。

　　此前11月中旬，恒大曝出，自危机以来，面临银行停贷、销售停摆，为了给恒大“续命”，许家印从家里拿出70亿元现金，用于兑付每月10%的理财产品、总部员工发工资以及偿还境内外公募债券利息等。

　　只是绝大多数媒体，特别是完全不懂房地产经济逻辑的很多人，对于恒大的问题根源，都看错说错了，而且错得离谱。

　　中国房地产行业，头部房企，在2021年遭遇股债双杀，资金风险暴露，挑战，最核心的原因，其实是“影子债务”风险！

　　包括恒大在内，两年之内直到今日，中国已经有至少6家上市房企出现了实质性违约或公开债的延期。但是，这样的数目还过于保守，数目更多的违约出现在非上市公司，以及上市公司对外担保的理财产品。

　　而这些民间资金，来源朦胧，长期处于阴影状态之下监管之外的房企融资债务，是不在房企运营的财务报表之上有显示的。

　　但是债务就是债务，不管是理财，融资，借款，还是一切名头，这些债务背后的民间力量，威力要比明面上有债务关系的债主，公司，更为可怕。

　　这比较敏感，通过这些渠道融进房企的资金，有很大一部分，都是见不得光，甚至是手眼通天，位高权重，颇具实力的群体的钱。

　　事实上，2021年房企暴雷，不分大小，都是债务层面因为企业运行的现金流出现兑付问题导致的连锁反应，必然结果。

　　而这种影子债务，是在国家监管之外的，换言之，是国家和金融系统无法掌控，以及了解实际风险情况的一颗“暗雷”。

　　而以恒大为首的房企风险释放，包括深层次的根源原因的挖掘，对于整个行业来说，其实就是一种警告：看不见的，监管之外的窟窿和风险，自己处理不好，也别想着扔给国家，绑架政府，烂尾楼那套腾挪手段，已经不灵了。

　　多说一句，烂尾楼最大的问题，其实就是烂尾项目后面复杂纠结的债务问题，基本上就是当前房企资金问题的放大版。

　　从“活下去”、“白银时代”到今年的“节衣缩食”，这些理念对整个中国房地产行业和市场而言，都已经得到了时间的验证，从一定意义上来说，万科说话，既有行业分量，也得到了验证。

　　当然，这个时候开会，主要内容就是诉苦，这就不用多花笔墨来说明了，值得关注的是，万科在这次股东大会上，对未来的房地产行业和市场，做出了一些全新的，可以说的上是刚出炉的新鲜判断和观点，值得一看：

　　这个观点很实际，也很关键，其实不是大小的问题，而是快慢的问题，房企赚大钱，赚快钱，已经形成了路径依赖，放慢下来，注定痛苦，这也是一个洗牌过程

　　3、房地产行业对标制造业：房企要跟制造业学管理、学服务、学科技化，之后的发展趋势，一定是从粗放走向精细，精打细算过日子。

　　而且有一个很明显的表达，那就是对于“房价上涨刺激楼市，债务扩张驱动发展”的模式，从万科的角度来看，已经全面放弃。

　　春江水暖鸭先知，从行业内部的一些共识和判断出发，远比市场杂音和环境动态来得更为有参考分析的意义和价值。

　　1、这一轮调控和规则重塑，和以往阶段性，目标清晰的短效调控意义完全不一样，而且持续的时间，可能会超出很多人的预期。

　　这个调控还会持续多久？按照经济学家，包括华尔街对中国房地产政策的预测，至少还会持续4、5年。

　　2021年11月份，有利空出尽的趋势，而且中央和地方局部利好、小利好也接连而来，很多人，就认为政策真的见底回落？其实这种观点非常的鲁莽，甚至可以说得上幼稚。

　　现在的适当回暖和放松，其实是前期卡得太紧，已经事实上造成了矫枉过正的情况，不仅仅是市场维度，就连行业上游都不可避免的受到程度不一的误伤。

　　放松的是什么？是市场金融端口，是购房审批，但是钱，对于开发商，对于行业而言，依然还处于“在路上”的现实情况。

　　这个情况，行业之外，一无所知，特别是那些中介和炒房的，瞎喊政策转向，开发商群体依然苦不堪言。

　　对应上面说到的影子债务问题，既然出清的行动开始了，成本也付出了，这个过程肯定不会这么轻易地就结束。

　　2021年从第二轮土拍开始，很多房企都躺平了，不参与了，没有钱是一方面，另一方面，心照不宣的，是大家都在看恒大的走向。

　　这是很多头部民营房企的心声，房地产开发这门生意，要么卖得快，周转快，需要房价持续刺激，要么就是银行支持，房价稳定，时间换空间，也能活的下去。

　　但是现在，除了有限的几个热门城市，还得是有明确的利润空间，否则绝大多数的城市和地区，都处在房价下行压力的环境中，怎么玩？

　　三个维度，都不是大路货，也碾压市面上绝大多数关于房地产行业和市场，那些捕风捉影，肤浅浮躁，喧嚣嘈杂的垃圾内容，绝对说的上直击本质，洞见真实。

　　看清楚这三个维度所释放的信号，其实对于中国房地产行业，还有楼市房价行情的趋势判断，能够起到非常关键的作用和意义。

　　1、房地产这个行业，包括关联的上下游产业，已经走到了时代周期转折的关键阶段，接下来，要么适者生存，要么出清出局，曾经那种躺赚时代红利的好日子，想都不要想了。

　　2、房价这个问题，其实是和利益挂钩的，房价的非理性上涨，和主旋律不符合（不能成为制造贫富差距的主要矛盾事物），和政策环境（房住不炒）不符合，已经从根基上失去了可能，最重要的，未来的房价，不会得到金融层面的支持。

　　3、中国房地产经济的这一次出清，距离结束还言之尚早，所以针对房企的调控，金融管控，监管加强，要持续的时间还会继续。

　　预计在十四五这个阶段内，房地产行业都不会是什么周期上行好行业。关联的金融投资，企业投资，要谨慎。

　　以上，就是本期文章对房地产和楼市进行的几个维度的深度剖析，同样也是一个房地产行业从业者，一个地产人，对于这个时代和环境的思考，感悟，还有记录。

　　（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）