什么是独立产业独立成产业 美国REIT修成正果

　　房地产投资基金（Real Estate Investment Trusts：REIT）在国门外叩关十年，始终不得而入；在其发祥地美国，历经半世纪的演变，终于登堂入室，将正式从金融业划分出来，成为独立的产业部门。

　　日前，标准普尔和明晟指数（MSCI）宣布，REIT将在全球产业划分标准（Global Industry Classification Standard GICS）中被划为新的产业部门，不再与银行、保险一起为伍。GICS由标准普尔和明晟指数在1999年共同推出，将全球上市公司按产业划为10个大类，被投资界和学术界奉为圭臬，是全球应用最广泛的产业分类标准。2016生效之后， GICS产业部门将增加为11个，这也是GICS诞生15年以来首次作出重大调整。

　　标准普尔和明晟指数表示，REIT的高速成长和强劲的投资需求，已经使GICS跟不上市场发展。明晟指数研究总监Remy Briand指出，年度GICS评估中全球投资者普遍的反馈意见认为，房地产已经被视为独立的资产类别，在资产配置决策中会被单独对待。“投资者告诉我们，REITs和其他金融业公司有显著差别，理应为它们分门别类。”

　　对于诞生半个世纪的REIT，获得独立产业部门地位足以称为里程碑。能够与其他产业平起平坐，远远不止获得一个名份，更重要的是：在今天这个指数投资为王的时代，指数的变动不啻是巨量资金的指挥棒。基金经理面对新的产业分类标准，将不得不重新考虑REIT在资产组合中的比重。要知道，一个典型退休基金的投资组合中会有5-10%投资REIT，有的激进型的基金甚至达到20%

　　REIT是为投资房地产而专门设立的基金，由专业人员经营管理，并将投资收益分配给投资者。说白了就是让“不动产”动起来的金融创新，解决了房地产投资资金占用大、周期长、流动性差的结构性难题。

　　美国的REIT结构设计类似股票市场上的共同基金。其典型的运作方式有两种：其一是特别目的载体公司SPV(Special Purpose Vehicle)，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REIT，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。前者类似于私募，后者类似于股票。对应地，REIT可以公开或私募发行。绝大多数公开发行的REIT都在证券交易所上市。

　　REIT不同于一般的上市企业之处，在于享有针对房地产投资公司法人实体的独特税务安排。取得REIT资格的公司可以从应纳税收入扣除股息，而股东则按照收到的股息和资本收益纳税，避免一般房地产企业持有物业所面临的双重征税。为享有这些税务优惠，REIT必须符合以下几个条件：

　　1961年美国第一家REIT设立到80年代末，REIT市场波澜不惊，整个市场市值加起来不到100个亿，也很少公开上市的REIT。可以参照的是，2014年全美REIT超过5000亿，占标准普尔指数的2.5%，掌控的房地产估值还在数倍以上。

　　现代意义上的REIT起飞应该是在90年代以后，助推器就是80年代末的美国储蓄信用社危机。储蓄信用社危机是2008年金融危机的预演，房地产价格也经历了从暴涨到崩盘的轮回。但是一片哀鸿的房地产市场也让REIT走上了前台。

　　为重组和管理资不抵债的储蓄信用社的资产，美国监管机构设立了“重组信托公司”接管清算倒闭机构。这些重组信托公司为尽快将接管的房地产脱手，以“白菜价”将其转让给REIT，为REIT在90年代初的明星级回报率打下了基础。根据标准普尔的测算，90年代头5年REIT的年平均复合收益率在20%以上。

　　与此同时，储蓄信用社危机造成的金融市场动荡也为REIT这样的新兴工具提供了表现的舞台。因为当时监管部门大力提倡金融企业减少对房地产的投资，减记，商业银行和储蓄信用社不再为房地产业提供债务支持，即使优质资产也很难在传统融资渠道获得资金。幸好REIT这扇门还没被关上。从1992到2000年，美国REIT市场的市值增长了20倍，从低于100亿美元增长至近2000亿美元。这一时期房地产行业的指数型发展常常被称为“现代REIT时代”的发端。

　　《东地产财经周刊》（微信号：dongdichan）统计显示，时至今日，美国单个REIT资本规模超过100亿的，已占到50%左右。其投资的物业种类也五花八门，比较常见的有商场、公寓、医疗服务、写字楼等。

　　对比储蓄信用社危机，2007至2008年的金融危机无论规模还是程度都不可同日而语。由于危机从房地产引发，REIT也是受冲击最重的产业之一，一度跌去60%。不过REIT在危机后反弹的力度也让人叹为观止。从2009年开始的一波大牛市中，REIT回报率接近500%，跑赢大盘2倍还不止。2014年至今，REIT涨幅30%，而同期标普涨幅是13%。

　　由于REIT表现太过强劲，不少投资经理担心REIT作为一个整体估值过高。在明晟基金的数据库中，REIT的市盈率为25倍，高于所有其他产业，也高于16倍的REIT历史平均市盈率。据此，晨星分析师Todd Lukasik提醒大众：“也许短期内投资REIT的黄金机会已经过去。”除了回归价值中枢的铁律，美联储在2015年开始逐步加息的预期也是影响REIT未来走势的重要因素。

　　REIT的收入90%依法必须返息给投资者，相对目前处于历史地位的债券利率，REIT稳定、丰厚的股息率 是吸引稳健投资者的一大利器。一旦利率升高成为现实，由于利差缩小，REIT将失去竞争力。

　　由于REIT的负债杠杆比一般产业高，利率上升预期下，REIT的利润空间会受挤压。另外，按揭利率和再利率上升都会直接抑制房地产需求，影响REIT从市场融资。（《东地产财经周刊》纽约新闻中心 荣华 ）