东南亚房价排名菲律宾房产到底值不值得投

　　近年来菲律宾经济持续增长，2017年增速达到6.5%。亚行认为菲律宾经济2018年仍将保持较快增长，将继续成为全球增长最快的经济体之一。根据亚洲开发银行发布的报告称，得益于政府推进基础设施建设以及内需增长，亚行将菲律宾2018年经济增长预期分别调高至6.7％。据国际货币基金组织预测，在2026年有望超过马来和泰国，成为东南亚第二大经济体。而且菲律宾的经济的发展，70%依 靠的是内需的拉动。所以经济发展前景一片光明。而经济的高速增长也助推了居民的购买力。以马尼拉市为例，自2010年以后，马尼拉市的房价一直以至少6%的增长速度增长，八年来马尼拉市的房产均价已经增长了近一番。

　　其实，在看菲律宾经济增长和房产前景上，有一个很重要的因素我们不可以忽略。这就是庞大而年轻的人口！！

　　菲律宾是世界上第十二个人口过亿的国家。而且与中国即将进入老龄化社会不同的是，菲律宾的人口红利刚刚到来。到2016年，菲律宾的平均人口年龄是23岁。其中14岁及以下的人口比例为 34.5%， 65岁以上的人口比例为3.8%。 这是一个什么概念，大量的年轻劳动力进入市场，促进经济的发展。这也是最强大的消费市场，对住房的需求非常旺盛。

　　马尼拉街景，据国外媒体报道，菲律宾首都马尼拉是世界上最拥挤的城市之一。据估计，在一些社区，大约有20万人居住在一平方英里（约2.5平方公里）的地方，这几乎是曼哈顿人口密度的三倍

　　2014年7月27日，在菲律宾首都马尼拉一家医院，一位母亲怀抱自己的宝宝庆祝孩子成为菲律宾“第1亿个公民”.菲律宾的生育率为东南亚最高, 达到3.2, 高于印尼的 2.2, 越南缅甸的1.8,远高于马来西亚的1.68, 泰国的1.5, 以及新加坡的1.2。

　　菲国外包产业快速成长，如今菲国已超越印度，成为全球客服中心之都。菲国BPO产业将能赚进250亿美元的营收，占菲国经济产值的约10%，给数百万出身底层的菲律宾年轻人提供了跻身中产阶级的机会。

　　菲律宾土地是永久产权，不过外国人不能直接拥有土地，一般公寓（小区）里，最多只能把40%的单元卖给外国人。这个倒不用太担心，公寓也是永久产权。但如果有中介公司说可以给你别墅的永久产权，你就要小心了，这在法律上是不允许的。通常大家讲菲律宾房产投资，说的也都是投资公寓.

　　菲律宾房产还有一点好处，就是按照使用面积来卖，且都是精装修。你在中国买一个40平的小公寓，到手可能只有30平多一点，其他的都是电梯和公摊。在泰国，你买40平的公寓，得到的就是40平的房子。

　　马卡蒂（Makati）是马尼拉都会区城市之一，紧邻马尼拉市区。马卡蒂是菲律宾传统的金融中心，汇聚了全菲律宾最多的大型银行和跨国公司，菲律宾最大的证券交易大厅就位于马卡蒂的阿亚拉大道（Ayala Avenue）。

　　尽管马卡蒂（Makati）面积不大，仅为菲律宾第17大城市，但一直以来都是菲律宾传统的金融、商业中心，为此，汇聚大量前来工作、经商的流动人口。据统计，当地居民总数约50万，在工作日，马卡蒂汇集人口总数超过100万，人气极旺，是全球人口密度最大的区域之一！

　　作为菲律宾最发达、最繁荣的区域，马卡蒂（Makati）拥有菲律宾最多的摩天大楼，知名的地标建筑包括PBCOM Tower、GT国际大厦等，著名的购物中心包括The Ayala Center、The Rockwell Center等。区域内的马卡蒂商业俱乐部（The Makati Business Club）则由800多名首席执行官和高管组成，代表了菲律宾最大和最具活力的企业。

　　在菲律宾无论是投资还是居住，都一定要选择大开发商。菲律宾整体上还不是一个商业文明十分健全的发达国家，现在发现中国人有钱，做这方面生意的人更是鱼龙混杂。你在中国还经常被骗呢，更何况去一个人生地不熟的地方进行海外投资。以下是菲律宾前三大开发商。

　　SMDC SM控股官网介绍该公司创立者为Henry Sy, Senior. 当初的买鞋商人经过六十年的发展，已经成为跨房产、零售、银行、旅游地产及服务的大型综合业务控股集团。2007年，SM控股也进入中国厦门、晋江和成都等城市。SM控股已经发展成为东南亚地区最大的综合开发商之一，根据发布的2016年公司财报数据，继续稳固了这一地位。SM控股开发的各类项目包括住宅、办公楼、酒店、会议中心等。

　　到2019年底，马尼拉大首都区各类公寓的总套数将不超过20万套。这一数量远远不及深圳市2000年的水平。

　　根据世界银行等预测，到2019年菲律宾的人均GDP将超过3,400美元（与中国2008年的人均水平相当），中产阶级队伍将会壮大很多，国际投资也会显著增多。 根据政府数据分析显示，到2019年底，马尼拉大首都区对公寓住宅的有效需求将达到至少66万套，而届时市场总的供应量不到20万套，远远不能够满足市场需要。可以预见，菲律宾未来房地产市场前景非常明亮。

　　作为菲律宾这个新兴市场上搏杀的炒房者，从2016年开始接触菲律宾房产到现在，我们几个温州人组成的炒房团，通过购买预售期房和接手断供房等方式，积累了一些海外投资的经验和财富。希望大家有机会可以交流取经，甚至扩大我们这个群体，提高我们跟开发商的议价能力。

　　因为现在菲律宾的房地产还处于低位，而且供不应求。到2019年的供应量只有20万套在马尼拉，而需求是66万套。

　　菲律宾的经济发展稳定，2016年在亚洲处于第一集团的发展速度。而且社会年龄结构非常年轻，平均只有25岁。

　　投资菲律宾的房产，还可以拿这边的绿卡，记住这边每天都是蓝天，而且马尼拉是一座和国际很接轨的城市。

　　根据菲律宾央行在2019年6月发布的数据，19年第一季度菲律宾全国住宅房价整体上涨了3.1％，其中，菲律宾首都马尼拉的房价上涨了8.7％。

　　2010年至2018年，马尼拉的房价已经连续上涨8年，高力国际研究报告指出，以马尼拉的马卡蒂CBD为例，8年间的房地产价格上涨了近132％。目前马尼拉上涨的涨势，像极了15年前的上海。

　　作为一个有3000万到4000万人口生活的特大型国际一线城市，目前马尼拉的房价并不高，仅相当于国内二、三线城市水平，还处于牛市的中早期，各大知名机构长期看涨马尼拉房地产市场。 为什么马尼拉房地产市场长期看涨呢？

　　菲律宾国家人口有1.03亿人，马尼拉是菲律宾首都，也是唯一特大型城市，以及经济文化教育中心。 这里常住人口2400万人，每天生活在这里的城市人口有3000万到4000万人，人口数与上海一样，是香港的3倍，超过越南前两大城市胡志明和河内的人口总和；马尼拉还是全世界人口密度最大的城市，每平方公里有3.9万人，是上海的10倍，是香港的5.9倍。 另外，菲律宾人口非常年轻，有巨大人口红利。菲律宾人口年龄中位数是24.3岁，远优于越南的30.5岁，中国的37.3岁，香港的43.2岁。 菲律宾还将持续存在“婴儿潮”红利，因为菲律宾作为亚洲唯一天主教国家，86%的国民是虔诚天主，不得避孕、不得堕胎，出生率居高不下。大量的年轻劳动力促进了菲律宾的经济发展，形成了强大的消费市场，他们对住房的需求非常旺盛。 房子最终是由人住的，只有足够多、足够密、足够年轻的人口，才能长期推动对住房的需求，进而推高这个城市的房价。

　　菲律宾经济已持续68个季度高速增长，连续7年的GDP年平均增长率都超过6%，更加强了菲律宾“东南亚经济黑马”的称号。 许多世界权威机构也纷纷看好菲律宾的经济发展： -国际货币基金组织（IMF）在《全球经济展望报告》指出：预计菲律宾经济在2019年将增长6.5％，高于去年6.2％的增幅，成为今年东南亚主要经济体中增长最快的国家； -三大世界评级机构标准普尔、惠誉、穆迪，连续几年提高菲律宾的主权评级；其中标准普尔2019年4月份又将评级从由BBB A上调一级到BBB+，对菲律宾经济持“稳定积极”的展望态度； -2019年汇丰银行报告指出，“菲律宾的经济增长将领跑整个亚洲”； -2019年7月7日，据菲律宾统计局（PSA）报告，上季度海外直接投资（FDI）意向增长了3倍，外国企业对菲律宾的投资信心很强；.......

　　那么，菲律宾经济的腾飞，主要靠哪四大支柱产业的助力呢？ 第一、服务业 菲律宾BPO服务外包产业全球第二，仅次于印度；呼叫中心业务全球第一。据菲律宾《马尼拉时报》表示，菲律宾BPO行业2020年将达约400亿美元，并创造200万个就业岗位。

　　第二、基础建设 要想富，先修路，基建市场全面升级优化。杜特尔特总统提出“大建特建”基础设施建设计划，6年内投入约一万亿元修桥、修路、修地铁、修机场，比如在建的马尼拉超级地铁1号线、全球最大机场之一的马尼拉布拉干机场等等. 世界咨询机构PWC普华永道在报告中指出：东南亚各国中菲律宾基建投入最多，每年基建支出平均增速高达12.6%，推动整体经济保持年均6.6%增长。

　　马尼拉在建国际机场 第三、海外劳工 菲律宾有260万海外劳工，他们每年赚取超300亿美元汇回国内，用于家人消费和投资，其中相当例投向了房地产市场。这些海外劳工除了我们耳熟能详的菲佣、英文老师，还包括建筑工人、飞行员、空姐、船员、、医生等中高收入职业，他们主要在美国、澳洲、迪拜、香港等发达国家及地区工作。据菲央行报道，2018年菲律宾外汇占该国GDP的9.7%。

　　海外务工的、建筑工人、厨师，菲律宾崛起的中产阶级 第四、菠菜业 马尼拉被誉为“亚洲的拉斯维加斯”，菠菜业蓬勃发展，仅几年时间，线下赌场菠菜业就已达到拉斯维加斯1/3的规模；而线上的网络菠菜产业也已占全球超10%份额。目前在马尼拉，已有接近40万中国人去菲律宾务工，在网络菠菜行业工作。

　　斥资24亿美元的马尼拉四大赌场之一：OKADA 随着四大支柱产业的雄起，菲律宾的经济飞速发展，人均收入水平也持续提高，使得推动一个城市房价的中坚力量——中产阶级迅速崛起。在他们从郊区平房搬往城市住宅的过程中，对于住宅的改善型需求会出现井喷式爆发。 地产大佬冯仑早就说过：“通常人均GDP在3000～8000美元时，住宅成长最快，是赚大钱的时候，这是规律，全球范围都没有跑出这个圈来。”而根据世界银行2018年的数据，目前菲律宾的人均GDP在3102美元，马尼拉房产市场正处于房地产爆发式增长的窗口期。 高盛预计，到2050年，菲律宾将从现在的世界第39大经济体发展到第二十。人均GDP将超过20000美元。菲律宾的房产市场广阔天地，大有可为。

　　马尼拉的土地供给严重短缺。 马尼拉面积极小，只有上海1/10。而且人口特多，密度是香港的5.9倍。并且马尼拉土地为私有制，政府土地持有较为分散，开发商往往只能从私人手上购买小块土地，拿地速度缓慢，开发规模受限。政府对土地规划干预少，土地供需由市场决定。 可供开发的土地资源短缺，使得马尼拉房地产具有长期投资价值。50年前，开发商阿亚拉在马尼拉马卡蒂CBD的别墅地，每平米仅约10元钱，而今天超过3万元/平米。50年上涨3000倍，年均复合收益高达16%。

　　马尼拉住宅供给也严重短缺。 马尼拉和上海同为2400万人口，上海住宅存量为720万套住宅，依然供不应求；而根据仲量联行权威报告，马尼拉只有35万套住宅，相比之下住宅缺口高达600万套。而每年马尼拉新增住宅数稳定在3-5万套，意味着需要120年的开发，才能达到今天上海的存量。市区住宅供给严重短缺，长期供不应求。 2012年以来，马尼拉每年房价上涨稳定在8-10%。目前核心地段主要价格2-4万元/平米，处于东南亚一线城市房价中低水平；租售比约7-9%，东南亚城市中排名第二，仅次于印尼雅加达（注：雅加达不允许外国人买房），远高于北上广深1.5%的租售比。

　　马尼拉湾区赌城娱乐城24平米的房子，每月租金可以到8000元人民币，而且租客押2月租金，预付14个月租金。其他核心地段，24平米房子，每月租金3000-4500元，属于正常。马尼拉每平米月租金似乎已高于北上广深。 由于严重供需问题，马尼拉房价中长期不能只对标其他东南亚一线城市，比如曼谷、胡志明、吉隆坡等，而是应该参照香港、东京、上海这些城市的房价。值得期待，马尼拉房价未来5-10年，大概率将是东南亚最高、且合理存在的。

　　以上就是马尼拉房价上涨的3大因素：人口红利，经济增长，供不应求。三个因素强三角般的加持，成为房价上涨的强势基本面；而马尼拉房价的3大支撑因素，则保证了马尼拉房价的上涨，拥有一个长久稳定的大环境。

　　菲律宾是资本主义法制国家，私人财产神圣不可侵犯，过去数十年未听闻外国人资产和房产被侵占或没收的情况发生。菲律宾人对华人和华商友好，菲前十大富豪有七位是福建籍华商，现任总统杜特尔特、推翻西班牙殖民统治的国父黎刹的祖籍也都是福建。 另外，菲律宾属于财团经济，财团与关联度很高，国内非常稳定。SM财团、美嘉财团、阿亚拉财团、维斯塔财团等十几大财团把控诸多行业，如地产、银行、零售、航空等。

　　比如有的财团已存续超过180年，依然富可敌国。 总统杜特尔特上台3年以来，已经5次访华，在他的积极推动下，中菲的国家关系不断发展，互信不断加强。杜特尔特积极加入我国的“一带一路”计划，让菲律宾成为最大的受益国之一，吸引到中国大量的投资合作；而且，杜特尔特响应了中国“搁置南海争议，共同开发”的政策，不断推动尽快与中国签署南海开发协议。 菲律宾总统的第五次访华共同见证6份双边合作文件的签署 在杜特尔特任职期间，中国对菲的投资增长了2000%，我国超越日本跃升为菲律宾第一大贸易伙伴。

　　中国央企葛洲坝集团已宣布投资20亿美元建设“中菲工业园”，菲第一大开发商阿亚拉也宣布建设大型工业园区，吸引中资企业入驻；目前，中国企业比如中国银行、工商银行、中国建筑、中国电建、河北钢铁、阿里巴巴、华为等均已入驻马尼拉。

　　目前，杜特尔特总统的任期还有3年，就像当年他的父亲文森特培养他当达沃市长一样，杜特尔特努力正培养自己的女儿成为 2022 年菲律宾总统。可以说，将来有很大概率成为菲律宾总统的人有两个，最有希望的是杜特尔特的女儿，其次是维斯塔地产掌门人Villar，他们都是杜特尔特政策坚定的支持者和延续者。可见，未来9年菲律宾的将很稳定，对华政策也将趋于友好。

　　杜特尔特的女儿宣誓成为达沃市市长 另外，整个亚洲当中，菲律宾跟中国发生战争的的几率极小，因为菲律宾与美国有军事同盟协议，如果真的有了战争，那就不是中菲战争而是中美战争。如果世界老大和老二打起来了，那就是第三次世界大战，到时投资哪里都不安全。

　　马尼拉的治安提升与强人杜特尔特的强硬手段分不开，如同当年新加坡的”国父“李光耀一样。 新加坡能够成为全世界最安全的花园城市，与强人李光耀是分不开的。为了吸引投资和贸易，新加坡需要一个极其稳定的环境。于是，李光耀采用了一系列强硬手腕，打击贪污，严刑峻法，极大提升了新加坡的社会治安和稳定，帮助新加坡从一个发展中国家转型为发达国家，成为一个繁荣的国际商业枢纽。

　　无疑，现在的新加坡人民对李光耀是很认同的，就像达沃市人对杜特尔特的认同一样。杜特尔特在达沃市的支持率，一直高达 90%。因为杜特尔特担任达沃市市长后的20年时间里，他采取“严打”般的法治管理，打击毒品，反对贪腐，使达沃市的犯罪率迅速下滑，迅速成为东南亚最安全城市之一。

　　马尼拉环球城CBD交通秩序、环境整洁 成为菲律宾总统后，杜特尔特更是将达沃市出色的治理经验复制到全国。而现在，杜特尔特也渐渐开始采取一些怀柔的手段，例如：2018年新伊始，杜特尔特为了进一步提升马尼拉的治安，全面提高军队官兵和的薪资，直接加倍，一个普通士兵的月薪从2万多披索增加到4万多。

　　在杜特尔特的治理下，菲律宾的安全系数，近年来在世界排名稳步上升。根据2018世界安全系数排名，菲律宾处于66名，高于中国的71名。 菲律宾的首都——马尼拉治安更是得到了国际公认。根据《经济学人智库》公布的全球城市安全指数（该指数统计的指标包括信息安全、卫生安全、安全基础设施和个人安全等），马尼拉名列第43位，在东盟地区高于曼谷、胡志明市，仅次于北京和上海 。

　　我们去了近50次马尼拉考察，没有遇到过不安全的情况。无论是宾馆、商场还是大街上，菲律宾人总体上都服务热情，待人友好，如果有不懂的问当地人，都会给你指路答疑。但还是建议大家在核心地段旅行或考察，尽量不要去贫民窟及中国城，那里的治安还在逐步优化。

　　菲律宾是亚洲唯一的天主教国家，83%的国民都是虔诚的天主。笃信天主教或教的天性，熏陶了他们非凡的耐心。所以，在菲律宾，你很难看到有人当庭广众对其他人发火。他们非常谦和友好，国民素质也比较高。 如果你到了马尼拉，会时刻体会到，哪怕是面对菲律宾的一个保安、一个收银员，都会感受到菲律宾人传递的那种发自内心的微笑和善意，这点感觉特别舒服。

　　一个国家房价的飙升并不取决于某一因素，而是多种因素综合加持的结果；综合以上6大因素，菲律宾的房产市场就成“势”了，房价上涨是必然。

　　世界大势，浩浩荡荡。展望未来，菲律宾的房产市场有很强的基本面支撑，仍将发挥后发优势继续前行，我们对这个市场持长期积极乐观的态度。

　　近年来菲律宾经济持续增长，2017年增速达到6.5%。亚行认为菲律宾经济2018年仍将保持较快增长，将继续成为全球增长最快的经济体之一。根据亚洲开发银行发布的报告称，得益于政府推进基础设施建设以及内需增长，亚行将菲律宾2018年经济增长预期分别调高至6.7％。据国际货币基金组织预测，在2026年有望超过马来和泰国，成为东南亚第二大经济体。而且菲律宾的经济的发展，70%依 靠的是内需的拉动。所以经济发展前景一片光明。而经济的高速增长也助推了居民的购买力。以马尼拉市为例，自2010年以后，马尼拉市的房价一直以至少6%的增长速度增长，八年来马尼拉市的房产均价已经增长了近一番。

　　其实，在看菲律宾经济增长和房产前景上，有一个很重要的因素我们不可以忽略。这就是庞大而年轻的人口！！

　　菲律宾是世界上第十二个人口过亿的国家。而且与中国即将进入老龄化社会不同的是，菲律宾的人口红利刚刚到来。到2016年，菲律宾的平均人口年龄是23岁。其中14岁及以下的人口比例为 34.5%， 65岁以上的人口比例为3.8%。 这是一个什么概念，大量的年轻劳动力进入市场，促进经济的发展。这也是最强大的消费市场，对住房的需求非常旺盛。

　　马尼拉街景，据国外媒体报道，菲律宾首都马尼拉是世界上最拥挤的城市之一。据估计，在一些社区，大约有20万人居住在一平方英里（约2.5平方公里）的地方，这几乎是曼哈顿人口密度的三倍

　　2014年7月27日，在菲律宾首都马尼拉一家医院，一位母亲怀抱自己的宝宝庆祝孩子成为菲律宾“第1亿个公民”.菲律宾的生育率为东南亚最高, 达到3.2, 高于印尼的 2.2, 越南缅甸的1.8,远高于马来西亚的1.68, 泰国的1.5, 以及新加坡的1.2。

　　菲国外包产业快速成长，如今菲国已超越印度，成为全球客服中心之都。菲国BPO产业将能赚进250亿美元的营收，占菲国经济产值的约10%，给数百万出身底层的菲律宾年轻人提供了跻身中产阶级的机会。

　　菲律宾土地是永久产权，不过外国人不能直接拥有土地，一般公寓（小区）里，最多只能把40%的单元卖给外国人。这个倒不用太担心，公寓也是永久产权。但如果有中介公司说可以给你别墅的永久产权，你就要小心了，这在法律上是不允许的。通常大家讲菲律宾房产投资，说的也都是投资公寓.

　　菲律宾房产还有一点好处，就是按照使用面积来卖，且都是精装修。你在中国买一个40平的小公寓，到手可能只有30平多一点，其他的都是电梯和公摊。在泰国，你买40平的公寓，得到的就是40平的房子。

　　马卡蒂（Makati）是马尼拉都会区城市之一，紧邻马尼拉市区。马卡蒂是菲律宾传统的金融中心，汇聚了全菲律宾最多的大型银行和跨国公司，菲律宾最大的证券交易大厅就位于马卡蒂的阿亚拉大道（Ayala Avenue）。

　　尽管马卡蒂（Makati）面积不大，仅为菲律宾第17大城市，但一直以来都是菲律宾传统的金融、商业中心，为此，汇聚大量前来工作、经商的流动人口。据统计，当地居民总数约50万，在工作日，马卡蒂汇集人口总数超过100万，人气极旺，是全球人口密度最大的区域之一！

　　作为菲律宾最发达、最繁荣的区域，马卡蒂（Makati）拥有菲律宾最多的摩天大楼，知名的地标建筑包括PBCOM Tower、GT国际大厦等，著名的购物中心包括The Ayala Center、The Rockwell Center等。区域内的马卡蒂商业俱乐部（The Makati Business Club）则由800多名首席执行官和高管组成，代表了菲律宾最大和最具活力的企业。

　　在菲律宾无论是投资还是居住，都一定要选择大开发商。菲律宾整体上还不是一个商业文明十分健全的发达国家，现在发现中国人有钱，做这方面生意的人更是鱼龙混杂。你在中国还经常被骗呢，更何况去一个人生地不熟的地方进行海外投资。以下是菲律宾前三大开发商。

　　SMDC SM控股官网介绍该公司创立者为Henry Sy, Senior. 当初的买鞋商人经过六十年的发展，已经成为跨房产、零售、银行、旅游地产及服务的大型综合业务控股集团。2007年，SM控股也进入中国厦门、晋江和成都等城市。SM控股已经发展成为东南亚地区最大的综合开发商之一，根据发布的2016年公司财报数据，继续稳固了这一地位。SM控股开发的各类项目包括住宅、办公楼、酒店、会议中心等。

　　到2019年底，马尼拉大首都区各类公寓的总套数将不超过20万套。这一数量远远不及深圳市2000年的水平。

　　根据世界银行等预测，到2019年菲律宾的人均GDP将超过3,400美元（与中国2008年的人均水平相当），中产阶级队伍将会壮大很多，国际投资也会显著增多。 根据政府数据分析显示，到2019年底，马尼拉大首都区对公寓住宅的有效需求将达到至少66万套，而届时市场总的供应量不到20万套，远远不能够满足市场需要。可以预见，菲律宾未来房地产市场前景非常明亮。

　　作为菲律宾这个新兴市场上搏杀的炒房者，从2016年开始接触菲律宾房产到现在，我们几个温州人组成的炒房团，通过购买预售期房和接手断供房等方式，积累了一些海外投资的经验和财富。希望大家有机会可以交流取经，甚至扩大我们这个群体，提高我们跟开发商的议价能力。