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中国产业信息网(中国产业信息网的报告从哪里可以免费下载)

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  • 2022-09-24
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中国产业信息网(中国产业信息网的报告从哪里可以免费下载)

 

观点指数9月14日,亿达中国控股有限公司发布有关出售长沙附属公司70%股权的最新公告,称已取得书面股东批准证明,交易完成后,亿达中国将不再拥有长沙亿达智造产业小镇的任何权益。

资料显示,目标公司为长沙亿达智造产业小镇发展有限公司,买方为长沙项目合作伙伴长沙振望投资发展有限公司。目标公司由卖方及买方分别拥有70%及30%的股权,交易对价约为8456.95万元。

目前为止,亿达受困债务已持续近七年的时间,但仍未显露解决的契机。

今年5月13日,债权方"安东"根据公司股份押记条款,将亿达控股股东中民投手中的5.17亿股(占已发行股份19.99%)接管了过来,后者失去了这部分股权的所有权利,目前该事件仍在谈判磋商中。

6月30日,亿达中国公告,2025年到期的优先票据同意征求中的第二期同意费345万美元无法支付,再次构成了违约。

持续出售项目和股权以及债务违约公告,让亿达股价从2016年最高的3.175港元/股一路跌去96%,至目前的0.12港元。

受困债务又遭遇房地产寒冬的夹击,截至2022年上半年,亿达合约销售金额约为人民币10.18亿元,按年同比下降61.6%。

行业周期中,亿达中国这一产业园区曾经的明星公司如何断舍离?

被接管的股权

回顾2022年前9个月,亿达中国的债务危机仍在持续,未见转机,甚至出现了债权人接管大比例股权的情况。

今年5月13日,债权方"安东" (即洛林、诺曼底、志图及鸿禧)根据公司股份押记的条款,将亿达控股股东中民投手中5.17亿股(占已发行股份19.99%)接管了过来,后者失去了这部分股权的所有权利,目前该事件仍在谈判磋商中。

实际上,安都方早在2021年就将债务违约的亿达中国告上法庭,随后双方达成和解,安都方同意将亿达应偿还的本金加利息总额由2.09亿美元减少到1.75亿美元。但即便如此,亿达仍未能向安都支付债款,最终启用和解协议中的条款,将亿达抵押的股份接管。

然而,亿达中国在长期债务危机下股价已跌至0.12港元,这部分股权的价值完全无法覆盖该部分债务。

同时,6月30日亿达中国公告,2025年到期的优先票据征求中的第二期同意费345万美元无法支付,再次构成了违约。

为应对极为不利的融资环境和流动性压力,亿达中国再度出售项目成为必然。

9月14日,亿达中国控股有限公司发布有关出售长沙附属公司70%股权的最新公告,称已取得书面股东批准证明,交易完成后,亿达中国将不再拥有长沙亿达智造产业小镇任何权益。

资料显示,目标公司为长沙亿达智造产业小镇发展有限公司,买方为长沙项目合作伙伴长沙振望投资发展有限公司。目标公司由卖方及买方分别拥有70%及30%股权,交易对价约为8456.95万元。根据初步评估,亿达中国因出售事项将录得亏损约为人民币5710万元。

亿达中国称:"尽管公司就出售事项将录得亏损,但出售事项为集团提供了变现其于目标公司的投资价值的机遇,并通过取得即时现金流入缓解集团流动性压力",由此可见亿达对即时现金的渴求度。

资产断舍离

在本次出售长沙亿达智造产业小镇股权前,亿达中国就曾连续处置手上两部分资产:大连软件园腾飞发展有限公司50%股份,作价5.01亿元;亿达物业服务集团有限公司100%的股权,作价12.73亿元。

其中,亿达服务在管物业涵盖产业园区物业、写字楼物业、公共事业服务、院校物业、商业物业、居住类别墅、住宅、公寓等多种类型,是亿达旗下少有能保持增长的业务,每年都能为上市公司贡献稳定收益,算是最值钱的资产之一。

亿达中国在当时选择了"弃车保帅"出售亿达服务,可见已处于资金受压的阶段。

经济不独立,人格就无法独立。经济独立的女人,才不用为买一件靓衫、一支唇膏而低眉顺眼而娇嗲风骚地去讨好男人。

数据来源:亿达中国中报,观点指数整理

然而危机在2022年仍然未能完全解除。

截至2022年上半年,刨除受限制现金,亿达手中可以动用现金及银行结余2.21亿元,而其流动负债则达到263.21亿元,现金比率仅有0.84%。

这是自其2014年上市以来的最低点,并且从2016年最高点14.28%开始连续下降。

中报显示,亿达中国拥有银行及其他借款约为127.07亿元,全数为一年内到期的债务,净负债比率达到100.3%。除非能够借新还旧、债务延期或找到战略投资者注资,否则仅靠资产出售和销售回款很难偿还。

单就银行借款来看,2022年上半年,亿达未能录得无抵押银行贷款,面临的融资环境进一步压缩。

物业销售安全垫

2022年上半年,亿达中国录得收入为32.60亿元,同比增长79.2%;毛利为人民币7.47亿元,毛利率为22.9%;营收明显增长,不过在巨大的成本压力下归母净利润仅录得1837万元,为公布中报业绩以来的最低业绩。

数据来源:亿达中国中报,观点指数整理

拆分来看,亿达中国商务园配套住宅、写字楼及独立住宅销售收入为26.63亿元,同比增长125.8%;商务园租金收入为2.53亿元,同比增长5.1%;商务园委托运营管理收入为1.27亿元,同比下降15.8%;建筑、装修及园林绿化收入为2.17亿元,同比增长20.7%。

数据来源:亿达中国中报,观点指数整理

数据来源:亿达中国中报,观点指数整理

不过,值得注意的是在物业销售方面,2022上半年,亿达中国实现合约销售金额10.18亿元,合约销售面积8.53万平方米,合约销售均价为每平方米11940元,同比减少13.9%。

在中报中,亿达中国解释:"主要由于期内受宏观市场、疫情、区域房地产政策限制等因素影响,导致销售情况不及预期",主力销售项目多位于大连,占合约销售金额的56.9%;长沙占16.9%;武汉占16.8%;郑州占6.8%。业态以住宅物业销售为主,占合约销售金额的69.2%。

过往,亿达物业销售集中于大连,受东北楼市大环境影响较大,未能尽享国内房地产上升时期红利,现在亦同样受到了行业调整周期的影响。

轻资产前路

亿达中国一直推崇"产城融合"的理念,在深耕大连之外,围绕"轻重并举"的战略目标,在长沙、郑州等地进行产城融合项目的开发,打造了长沙亿达智造产业小镇、长沙亿达中建·智慧科技中心、郑州亿达科技新城等项目。

不过值得注意的是产城融合着眼重资产,发展周期长,也给亿达带来了流动性压力。为应对发展的挑战,亿达2014年起提出"轻重并举"战略,开始大力推进轻资产业务的发展,北京中关村壹号、上海北虹桥创业城、长沙梅溪湖创新中心都是该主张下的轻资产项目。

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由于基数较低,2015年和2016年亿达对外输出的商务园运营管理服务收入突飞猛进,增长率分别达到447%和107%,随后逐渐回落。

2022年上半年,亿达商务园运营管理项目合计23个,累计签约委托运营管理面积约248万平方米。商务园运营管理服务收入录得1.27亿元,同比下降15.8%,占总收入比例为3.9%,占比较2021年末再度回落。

亿达在中报中解释:"主要由于期内部分存量项目达到完成条件逐渐退出,而新增项目收入尚未结转所致",该原因曾多次出现在亿达的财报之中,表明了轻资产业务收入存在明显的断层,该业务对母公司的收入贡献不够稳定,距离成为支撑性业务尚有较大的距离。

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