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旧改逾十年!吹风价9万+/平?网友:我不明白!

  • 来源:互联网
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  • 2021-12-13
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十年旧改,终将入市,价格9万+/平?罗湖木头龙旧改(已改名:益田御龙天地)还未入市就已经顶着旧改名片的大头衔,同时也是饱受争议。

其中争议最大的当属价格,据坊间传闻,御龙天地价格预计在9.7万/平,这个价格,直接被网友批评,“ 全是大户型备案还9万/平会有人买吗”“我倒要看看你怎么卖”。

图源:微博截图

另外,项目的户型也被人诟病,根据流出的户型图,部分户型的洗手间是暗房,实用率低,以及项目本身的容积率太高了。

最近御龙天地入市动作加快,据传本月将入市,那么御龙天地值得买吗?

1

不安分的木头龙

木头龙旧改从2010年就已经被列入为深圳首批城市更新单元计划,至今已有11年时间,这其中历经各种艰难险阻,甚至一度传出项目已经开展不下去了。

按理来说,这样的项目应该被当做正面典范,毕竟每一个旧改项目的面世都来之不易。

可木头龙旧改项目每次都是以一些不好的传闻登台,早在10月份,木头龙就曾因为销售回迁房一事闹得满城皆知。

随后,官方发表声明:销售回迁房不实,所有业主签署的拆迁协议已在政府相关部门完成备案,原业主无法办理更名替换。

这样一个神奇的项目,真面目到底如何?为此@格隆汇楼市实地考察了一圈,从配套、价格、以及户型来看,木头龙算是可圈可点。

先说配套,木头龙旧改,位于罗湖翠竹街道,华丽路与爱国路交汇处,距离地铁3号线翠竹站200米左右,出行便利;

商业方面,项目自带12万平大型商业,满足休闲购物需求;

教育上,临近翠园中学、翠竹外国语实验学校,项目所处的学区在翠竹外国语实验学校范围内(具体以教育局为准)。

建设中的翠竹外国语实验学校

关于价格,如果真是向网友所传的要去到9.7万/平,那么实际可能不大友好。

距离项目最近的次新小区,合正荣悦(2013年建成),指导价9.32万/平,据中介介绍,该小区去年最高成交价14万/平左右,小户型溢价较高,报价11-13万/平,大户型报价在10万/平左右。

合正荣悦实拍

对比下来,木头龙项目实际和周边的二手房价格相差并不大,说白了,如果真卖9.7万/平,没了倒挂红利的支撑,想要有不错的去化,确实有难度。

再从流出的户型来看,项目以改善型群体为主,约103-200平,假如以9.7万/平计算,总价以千万起步。

既然是针对改善型买家,客户自然也是极其挑剔,103-106平户型,洗手间是暗房,不少人认为,这种过时的设计就应该被淘汰;其次,部分户型的实用性不高,170多平只能做到3房,相比之下,榕江壹号院160多平的户型却能做到4房。

以及,整个小区的容积率达到了8.06,以后居住的舒适性势必会受影响。

总的来说,项目优劣势分明,交通、商业、教育都不错,要说缺点,价格可能是硬伤。

能不能买?对配套有高要求,罗湖本地改善居住的朋友,可以关注,追求成长性,一般。

2

错乱的新房价格

木头龙项目,9万+/平?罗湖的新房价格为何如此之高,与前海核心区几近无差别?

罗湖今年以来已经入市的楼盘——

东海富汇豪庭,8.5万/平。

京基水贝城市广场,8.68万/平;

翠园华府,8.57万/平;

缙山府二期,均价8.98万/平;

缙山府一期,均价8.9万/平;

华润置地笋岗中心,均价8.9万/平。

可以发现,价格都逼近9万/平,而前海核心区限价9.2万/平,从这个层面思考,也就不难理解罗湖近来入市新盘不好卖的原因了。

实际上,当下深圳的新房价格,没有规律可循——

前海9.2万/平,宝中8.5万/平,宝安新安9.3万/平,福田中心11万/平,罗湖9万/平,龙华清湖7万/平......完全打乱地段决定价格的定论。

但从旧改的角度思考,或许能理解其中的内在逻辑。

1、旧改不需要遵从拍地限价的规则,这是两个逻辑;

2、旧改回迁的成本会计算进商品房住宅。

因此,我们可以看到旧改而来的新盘价格往往都比较高,比如——

罗湖的东海富汇豪庭,为富宝化纤厂城市更新项目,开盘均价8.5万/平;

福田的富通上舍,为富通新光联合制药厂城市更新项目,开盘均价11.4万/平;

龙华的盛璟润府,为清湖社区新业片区城市更新单元,开盘均价6.95万/平;

宝安的万科大都会,为宝城25区及新安25区城市更新项目,开盘均价9.3万/平;

宝安的玖玖颂阁,为宝城34-2片区城市更新项目,开盘均价9.2万/平。

以上旧改项目,都有一个显著特征,备案价普遍较高,且高于周边二手房指导价,接近二手房实际成交价格,当然,这直接导致的结果是,倒挂缩小,卖得不理想。

基于以上可以推断,由木头龙小区更新而来的御龙天地,接下来的入市价格应该不会低。

如果真能备上9万+/平,开发商可能需要拿出促销三件套:拿证即优惠、折上折、转介。

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