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107栋“亿元楼宇”崛起 三项国家标准发布 成都楼宇经济探路十年再进阶 打造“世界办公室”扩大服务半径

  • 来源:互联网
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  • 2020-11-30
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余蕊均 赵桥

进入新发展阶段,成都如何在全球网络连接中实现全球资源要素配置?

上周,这座西部城市专程赴上海召开专家学者座谈会,就“十四五”发展、2035远景目标以及2050发展战略把脉、问诊。专家建议的一项核心内容是“构建现代化经济体系”,强调加强“平台构建、网络连接、枢纽建设”,以此实现高密度的投入产出循环和高能量的功能服务辐射。

在此之前,11月20日,成都首次以先进生产性服务业为主题举行高规格会议,希望通过5年努力建设一批高水平、专业化的生产性服务业功能区、产业社区和特色楼宇,生产性服务业规模达到8800亿元,占GDP比重增至35%。

种种信号表明,加码先进生产性服务业,以成都为中心拓展服务半径,将成为其融入国内国际“双循环”的关键一招。在此背景下,作为载体平台的“楼宇”被放到了更加重要的位置,由此孕育的“楼宇经济”进入新一轮高质量成长期。

经过近10年发展,成都现已“长”成19栋超甲级写字楼、37栋甲级写字楼、85栋市级专业特色写字楼,为集聚先进生产要素提供了优质空间供给,同时,纳税贡献过亿的“亿元楼宇”达到107栋,“立起来的开发区”作用凸显。

值得注意的是,在11月16~18日举行的2020中国楼宇经济全球合作大会期间,3项由成都牵头研制的国家标准正式发布,为在更大范围实现楼宇经济高质量发展提供了“成都经验”。

国家标准

明年4月1日起,《楼宇经济术语》《商务楼宇公共服务规范》《商务楼宇等级划分要求》将在全国正式实施。这是楼宇经济行业的首个国家级标准,核心在于术语的标准化。

“通俗来说,就是取名字。”成都市标准化研究院院长常汞表示,过去由于各地对同一件事物的说法和习惯不同,会出现上报数据不统一的情况,国标的实施可以规范全国楼宇服务管理活动,实现从“经验服务”向“标准化服务”的转变,促进楼宇经济发展方式由高速度增长向高质量发展转变。

那么,什么是楼宇经济?上述国标做出了明确界定——以商务或者是商业楼宇为主要载体,同时通过开发、出租、出售等方式集聚延伸扩散相关产业的经济活动。

在等级划分上,国标首次定义了超甲级商务楼宇、甲级商务楼宇和乙级商务楼宇,对相应的区位与交通、业权状态、硬件设施、运营服务等四大要素提出了具体要求,比如超甲级商务写字楼为单一业主,甲级写字楼最大业主持有量不得低于50%。

为何如此强调业权状态?这与成都的亲身经历有关。调研报告显示,自2008年起,成都商业、办公楼宇发展迅猛,但散售型商务写字楼因为产权分割所带来的弊端随之而来。一栋位于市区中心的商业楼宇,就因为分割销售,1000多个业主难以形成统一决策,错失了功能升级、业态调整的机遇,最终导致亏损停业。

为此,成都过去十年一直在积极探索楼宇经济服务标准化之路,通过“10年地标研制、5年地方实践、3年国家试点”,终于形成了可复制推广的成果。

通过试点建设,成都楼宇经济曾经存在的产业承载能力不强、产业集聚效益释放不充分、楼宇载体品质不高、低端同质化竞争激烈等问题逐步得到解决。成都市商务局相关负责人表示,3项国标的发布不仅填补了国内楼宇经济标准的空白,也充分发挥成都楼宇经济标杆示范城市的引领效应,为率先掌握全国楼宇经济行业话语权提供了强有力的支撑。

下一步,落地实施尤为关键。按照成都的设想,要继续发挥行业协会的桥梁纽带作用,实现标准模式从“专项机制”向“长效运行”转变,同时要加强对外开放合作,实现标准话语权从“立足国内”向“瞄准国际”转变。

创新典范

日前,成都获评“中国楼宇经济创新典范城市”。中国商业地产行业2020年会上公布的颁奖词写道:近些年来,这里的政府及时调整发展思路,市场呈现出强大的吸纳能力,企业呈现出强大的创新能力。如今,这座城市的楼宇经济一片繁荣景象,推动与引领着中国楼宇经济的进步和发展……

一个背景是,改革开放以来,高速的城市化进程催生了“高楼林立”的城市景象,但“重建设轻运营”带来了大量资源浪费,导致“人地矛盾”较为突出。面向未来,集约节约用地,特别是提高产业用地产出效率,已然成为共识。

“土地资源是有限的,开发建筑、开发载体已经走到了末端,关键是怎么把已经开发的楼宇运营好。”成都市楼宇经济促进会秘书长张萍表示,“成都率先在全国提出发展楼宇经济,就是如何把一个建筑载体演变为经济载体。”

招商蛇口成都公司总经理王晓波表示,楼宇经济的诞生,首先就是有效的集约利用土地资源的结果,“可以在非常有限空间里汇集大量的人才流、资金流和信息流,从而实现经济效益”,同时,它也是现代服务业汇集和辐射的结果,楼宇聚集区可以极大提升空间形态,增强吸引力、提高租金。

特别是近年来,通过不断优化整合、精准定位,成都楼宇逐步形成了“一楼一特色、一楼一产业”的发展格局,为重塑城市经济地理、构建产业生态圈提供了重要支撑载体。

如今,高质量发展楼宇经济的“价值”已经显现。数据显示,2019年,成都5000平方米以上商务楼宇创造的GDP增加值约为8032亿元,占全市第三产业增加值的72%;税收贡献约为1153亿元,占全市税收总额的39.7%;共吸纳就业人数近313万人次,占全市第二、三产业总就业人数的51%。

截至今年10月底,成都共有超甲级写字楼19栋、甲级写字楼37栋、市级专业特色写字楼85栋,纳税贡献过亿的“亿元楼宇”已从2014年的22栋增加到107栋,增长386.4%。

眼下,成都正加快建设践行新发展理念的公园城市示范区,也为楼宇经济探索“绿色发展”提供了新契机。此次楼宇经济全球合作大会上,成都一口气推出了4个TOD项目,“TOD楼宇经济模式”有望推动经济社会综合效益进一步优化。

连接世界

种下梧桐树,引来金凤凰。以仁恒置地广场为例,作为成都首批超甲级商务写字楼,其入驻企业包括IBM、德国大众、杜邦等40余家世界500强企业,外资企业、机构占比高达70%。

成都IFS自开业以来,吸引了花旗银行、渣打银行、麦肯锡、毕马威等一批国际高端服务业企业进驻。渣打银行华西区相关负责人此前表示,在纽约,渣打银行一定会在时代广场落脚,在成都必选IFS,因为“这些地标建筑不仅能为公司带来巨大的商贸流量,更能提供完整的商业生态圈。”

在张萍看来,这些国际高端企业陆续落地,说明成都已经具备了能够承载他们发展、发挥他们功能的空间,“如果不具备国际化、现代化的楼宇,他们也不可能来。”

用成都市商务局相关负责人的话说,“今天的楼宇布局就是明天的产业布局”,如果楼宇功能品质不优、服务质量不高,势必会成为未来影响产业高端导入、高端产业集聚的“短板”。

一番未雨绸缪、加速转型之下,成都成为全球化与世界城市(GaWC)研究网络评价体系中“上升最快的城市”——该体系以先进生产性服务提供商为重点观测对象,通过考察他们的办公网络和信息流动来分析城市之间的互动和连通。

根据今年8月发布的最新一期《世界城市名册2020》,成都排名较2018年再次提升,成为唯一入选Beta+(世界二线强城市)的中国城市,在内地城市中仅次于北上广深。GaWC副主任本·德拉德在受访时表示,观察2010年以来的排名变化可以发现,“成都是中国、乃至世界上最大的‘连接’受益城市。”

从时间维度上看,这与成都推进楼宇经济发展进程保持一致,印证了“世界办公室”的建设成效。但另一方面,中心城区优质楼宇的入驻率现已达到90%,新开发区域的楼宇还处于培育期,周边配套有待提升,成都要想集聚更多国际先进企业,在全球城市网络中“更上层楼”,无疑面临挑战。

在上海举行的专家学者座谈会上,“节点城市”被反复提及。这也意味着,“世界办公室”的质量、效益,将在很大程度上影响新格局下成都的服务半径。

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