中央最新定调！楼市一个新表态来了

　　8月24日，国务院召开了每周一次的常务会议，推出了一揽子19条方案，针对当下的经济、楼市、旱灾等提出了解决办法。

　　这次对楼市的表述非常简单，那是因为，对于楼市，在此前召开的多次局会议以及其他重要会议上，该说的都说了，该用的招数，也用了。

　　上半年各城市出台的措施，也可见一斑，降首付用过了，降息用过了，降税用过了，放宽乃至放开限购用过了，鼓励农民买房用过了，调动公职人员卖房用过了，鼓励公职人员团购房产用过。

　　根据国家统计局和央行披露的数据来看，当下房地产投资、商品房成交面积与成交额、房价、房地产，仍在继续下探。

　　我们的商品房成交量是这样的：进入2021年增速就转负数，此后跌幅不断扩大。前7个月，商品房成交面积同比下跌23.1%，销售额同比下跌28.8%。

　　我们的房价是这样的：7月份新房下跌城市40个，较之前增加了2个；二手房环比下跌城市51个，较之前增加了3个。

　　7月住户增量与上年同期相比，减少2842亿元，无论是与购房相关的中长期，还是与消费相关的短期都相对偏弱。其中，住户短期增量同比减少354亿元，住户中长期增量同比减少2488亿元。

　　相反还有一批人或因为对未来收入和工作持有不确定性的担忧，或因为存量利率迟迟不降，转而先还款后转抵押贷，总之，提前还款的人越来越多。

　　从形势来看，楼市复苏还看不到任何迹象。在这种背景下，上到管理层下到各地方政府，还是会继续出台各种措施。

　　允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。这句线月末召开的局会议上对楼市表述的进一步延伸，或者说细化。

　　在7月末召开的局会议上，管理层对楼市的要求是，要稳定房地产市场，坚持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

　　其中的因城施策用足用好政策工具箱，就是鼓励地方城市要采取各种措施，稳定、复苏楼市。而昨天提出的允许地方“一城一策”灵活运用信贷政策，就是对这句话的展开。

　　这句话的意思很明确，接下来推动楼市稳定、复苏，要从信贷方面着手。也即利率和首付方面，支持刚需和刚改需求。

　　根据此前央行与银保监会强调的各城市可以在基准线个基点，那么各城市当下可以做到的首套房最低利率为4.1%。

　　利率已经做到了历史最低。地方城市已经没有操作空间，如何还要继续降，只能坐等央行放话，允许地方城市下调的基点更多，或者继续下调五年期LPR。

　　在经历了上半年降首付潮之下，不少城市的首套房首付已经降到了20%，大多数中心城市仍维持在30%。二套房，北上广深是70%。其他强二线%。

　　后续首付降到一成的概率不大，毕竟美国的次贷危机仍历历在目，再加上当下受外部纷繁复杂的环境叠加国内疫情多点散发影响，不少人的收入和工作都遭受到了影响，我们16至24岁的失业率已经达到了19.9%。

　　那么，最有可能的就是，扩大降首付规模，将大多数城市的首套房首付比例降到20%，二套房的下降空间更大。

　　去年10月份国新办举行的三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示：

　　在首付比例和利率上支持首套房购房者，目前，银行个人住房中有90%以上都是首套房。

　　没有人愿意买房，成交量自然起不来。如果大多数中心城市的首付能够降到20%，那对于房价偏高的中心城市，购房者的上车压力会大大降低。

　　比如江汉区一套300万的房子，30%的首付就得90万，20%的首付只要60万，30万的落差是阻挡很多人上车的天堑鸿沟。

　　武汉目前二套房首付比例是50%，300万的房子，首付就得150万，如果能降到40或者30%，上车压力立减几十万。

　　昨天召开的会议，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求，说白了，其实就是鼓励尚未降首付的城市，把首付比例适当降一降。对于楼市，是个大利好。

　　中心城市成规模降首付，的确能够推动一波有效成交。但效果在当前的不确定性大环境下，还是会打折扣。

　　另一方面，对于有效需求（有需求有实力人群）而言，毕竟收入与工作不确定性加剧的当下，降首付虽然减轻了前期的上车压力，但加大了后期的还款按揭压力，很多人不得不慎重。