魔方柳佳：两年房源翻番背后的坚守和选择（上篇）丨长租·探索者

　　很少有行业像长租这样，即具有十足的吸引力，又非常具有挑战性。过去几年，长租行业从众人追捧的资本风口到频繁暴雷后的一地鸡毛，历经波折，但也正是这样的发展历程锻造出一批经得起市场考验的企业，比如，魔方生活服务集团（以下简称为“魔方”）。

　　无论是规模增长还是盈利能力，魔方都进入了更好的发展状态，这背后既有对行业的深入理解，又有对运营和数字化转型的持续积累。魔方生活服务集团CEO柳佳对和讯表示，即便受到疫情影响，魔方上半年整体营收仍然到了2位数的增长。

　　此外，魔方还是行业第一家发布ESG报告的企业。在柳佳看来，租赁行业本质上是服务业，魔方在13年的行业发展中积累的就是产品和服务的能力。在千篇一律的公寓产品中，魔方致力于提供更为安全舒适的居住环境。

　　本次对话分两次发布，本期聚焦魔方的规模增长，下期我们会谈谈魔方的盈利情况，从度拆解这家长租老将的经营秘诀。

　　当下的长租市场，跟几年前相比，温和了许多。很多人可能还记得收房大战，一线员工抢收房源导致租金大涨，让租客苦不堪言，这是长租行业竞争最激烈的高峰阶段。

　　如今看来，那只是行业漫长发展的一个插曲。作为掌舵行业头部运营机构的决策者，柳佳感觉，长租行业的竞争一直不是那么激烈。毕竟，从品牌连锁的集中式公寓来看，头部企业的占比还非常低，市场集中度并不高。

　　根据克而瑞数据，目前，中国TOP10 集中式长租公寓管理规模约82.3万间，远低于美国、日本专业机构运营管理房间规模。这也意味着，长租行业未来增长空间巨大。

　　“长租行业的发展处于向头部集中整合的过程当中。”柳佳表示，相较于长租公寓的整体供给量，由专业运营商提供的集中式公寓占比可能连10%都不到，更多还是民宅或者是一些个体公寓在提供租房服务，行业格局非常分散。

　　在这种背景下，柳佳认为，各家长租公寓机构更多还是在关注如何提升产品和服务，从而获得有质量的规模增长。

　　对魔方来说，品牌是最大的优势，品牌背后是产品和服务在支撑。从2009年成立至今，魔方积累了13年的行业经验，在服务上面，魔方更能了解客户的需求，并提供让客户满意的多元化产品，从而更快地提升出租率。

　　柳佳对和讯表示，公司有很多忠实的客户，他们在不同的城市或者在一个城市的不同的地点之间，即便变换工作和居住地，大多也仍会选择魔方的公寓，客户的粘性非常强。

　　还有一个非常关键但易被忽视的优势，那就是资金实力。“我一直不认为资金实力是我们的优势，这是基本功，但是在行业内横向比较的时候，魔方的资金实力还是一个非常大的优势。”

　　一方面，魔方完成了多轮股权融资，2016年魔方C轮融资近3亿美元，2019年魔方获得1.5亿美元D轮融资，背后的资本方包括中航信托、美国华平集团、加拿大领先的养老基金管理公司CDPQ等。

　　另一方面，魔方在债权融资方面表现较好。2017年1月，公司成功设立“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，这是中国ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品，给以中资产运营为主的公寓行业打开了新的融资渠道。

　　这背后体现的是魔方的运营实力，资料显示，此次魔方发行的信托受益权资产支持专项计划的底层资产为魔方中国及其魔方北京、魔方上海、魔方广州3个子公司经营的30处物业的部分公寓未来三年租金收入。

　　考虑到收并购带来的规模扩张，魔方在过去两年内房源数翻了一番。魔方于2021年并购整合了V领地及世联红璞两个集中式租赁品牌旗下数万间房源，根据克而瑞数据统计，这是运营系集中式租赁服务商中的第一名收购了第三名和第五名。

　　数据显示，目前魔方共有7.7万间房源，旗下三个品牌全面服务北上广深等20余个核心城市的租住人群。

　　这种增长更像是一种对遵守行业常识的一种奖赏，资产总是会向盈利能力强的企业流动。很多长租企业经营亏损，魔方可以帮助一些运营商赋能，或者在资产收购之后，提高公司运营能力更高，达到扭亏为盈。

　　不过，随着长租行业恢复正常，这样的收并购机会未来会逐渐减少。柳佳预计，未来，在收并购和直营以外，委托管理也会成为魔方规模增长的重要方式。

　　目前来看，魔方直营门店的规模仍在稳健增长。至于委托管理模式，柳佳表示，魔方和很多企业合作，包括地产开发商和国企平台，他们有很多的租赁土地或者人才公寓，需要魔方进行日常经营管理。

　　此外，目前国家在大力发展保障性租赁住房，这也是一个潜在的增长机会。根据东亚前海证券发布的数据，“十四五”期间， 我国40个重点城市初步计划新增 650 万套（间），预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。在政策层面，对于保障性租赁住房也有各种加持。

　　“保障性租赁住房是对市场化租赁的一个补充和规范，以低于市价的租金提供更多的租赁房源。”柳佳表示，魔方也在积极参与保障性租赁住房，目前，每个城市审批落地的细则尚未明晰，推进进度还要依据各地的住房审批节奏。

　　此外，魔方在和上海、杭州等地的保租房项目的沟通过程中发现，目前为止市面上没有一个合适的系统，能够满足多种业态的保租房需求。以此为切口，魔方与不少保租房项目达成了系统方面的合作，以魔方的公寓管理系统赋能保租房。