养老地产市场分析项目商业计划书

　　近年来，包括绿城、融创、万科、正荣等房企纷纷在养老地产方面有所行动，保利、远洋、绿地等多家公司早前都已试水养老地产。业内研究机构分析指出，这些企业虽然不乏较为成熟的养老业态，但尚未找到能够可持续盈利的商业模式。

　　全国老龄委最新发布的数据显示，从2015到2035年，中国将进入急速老龄化阶段，老年人口将从2.12亿增加到4.18亿，占比29%。随之而来的是众多资本和房企对于养老地产市场愈加急迫的进入，近期，包括绿城、融创、万科、正荣等房企纷纷在养老地产方面有所行动，保利、远洋、绿地等多家公司早前都已试水养老地产。前瞻产业研究院指出，这些企业虽然不乏较为成熟的养老业态，但尚未找到能够可持续盈利的商业模式。

　　大型开发商越来越把养老地产视为一种势在必行的战略选择，万科、保利等行业巨头早已布局养老地产多年，更多的开发商也跃跃欲试。

　　然而，在养老产业成为地产投资发展新“蓝海”的背后，并非如看起来的那么很美。目前，在养老地产领域，探索实践者众多，成型者寥寥。养老产业的核心在于养老服务，而国内大多数资本对养老产业的理解还停留在以养老概念卖房，更关注怎么从房地产开发挣钱，而忽略了养老服务本身。那么现在中国养老地产主要存在哪些困境呢。

　　老年公寓的建设供不应求。国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5%左右。以我国广州市为例，60岁以上的老人133万，占城市总人口的比重超过15%，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按4%的比例分析，133多万的老年人中，将有近5万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有3.9万个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。

　　目前老年公寓和养老机构的建设还没有列入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便;有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。

　　有的老年公寓优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达2000-3000元，很多老年人只好望洋兴叹。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。

　　配套的养老服务准备不足。养老地产是一个产业，盖房子不难，难的是相关的养老服务配套设施。开发企业本身面对建好的养老地产入住者，怎么来提供服务有两个选择：一个是自己培养队伍提供服务，但很多开发企业不具备这个能力。因为养老服务专业性程度非常高，原来的物业管理人员很难达到老人所需求的及生理上的满足。第二个办法是聘请或与养老服务机构合作。但目前社会上养老服务业并不发达，培训机构能力仍不充分，服务人员显然不充足。

　　此外，养老服务体系也不充分。除了养老的医疗护理、营养膳食、安防系统之外，老年人年龄大了以后需求也会发生很大变化。如何提供记忆护理、康复护理、临终关怀等这些发达国家都比较注重的上的和人文上的对老年人的专业化服务。

　　随着社会发展，我国的家庭结构逐步小型化，老年人的住宅消费观念也随之发生变化，从基本的住宅消费逐步发展到提高住宅消费品质上来，老年人的需求呈现出多元化的特征。老年公寓市场上已经针对不同类型消费群体的高端老年公寓、亲情社区型老年公寓、福养老机构、利性设计独特的小户型房等多种产品。

　　养老地产在近年来是房地产市场发展的一大热点，在未来的15年内，其规模有望超过10万亿人民币，并取代商业房地产成为中国最大的产业。究其原因，一是由于我国人口老龄化程度的不断加剧，使得养老地产的需求急速上升；二是由于现在的养老机构和配套设施都较为落后，而老年人的消费能力却在不断上升，二者的不匹配导致中高端养老地产的供给仍然不足；同时，国家政策的扶持使得曾一度困扰养老地产的地价高、补贴少、运营成本昂贵等问题得到了有效缓解。

　　银发浪潮来袭，养老布局正当时。据统计，世界上发达国家诸如美国、英国、新加坡和日本的老龄人口占比呈现增长趋势，从2010年至2015年这五年间，此趋势尤为显著。由此可见，老龄化已经是一个全球性问题。在我国，根据2014年和2015年民政局发布的社会服务发展统计公告显示，60岁以上老年人口的数量在2007年已达到1.53亿人，占全国人口比重的11.6%，截止2015年年底，我国60岁以上老年人口为2.22亿人，占全国总人口的16.2%。根据中国老龄产业发展报告，中国老龄化从2013年到2021年开始进入快速发展阶段，将由2.02亿人增加至2.58亿人，共增加5,600万人，老龄化水平从14.9%提高到17.9%，进入轻度老龄化水平。从2022年到2030年，中国老龄化进入急速发展阶段，将由2.58亿人增长到3.71亿人，年均增长1,260万人，进入中度老龄化水平。由此可见，未来我国人口老龄化将十分迅猛，养老产业将成为我国未来经济发展的新增长引擎。

　　城乡分布变化，性别结构失衡。未来由于城镇化进程快速推进，城市老年人口将仍然保持增长，而农村老年人口则是先增后减，根据中国老龄产业发展报告显示，农村老龄人口变化的拐点将会在2035年左右。与此同时，在老年人口中女性比例将会逐渐上升。在2014年，在老年人口中女性已超过男性，且在高龄段，该差距愈发明显。而到2050年，据估计，由于高龄老年人口的大幅增长，老年人口性别比将会日益失衡，女性老年人口比男性老年人口多出3,000万人。因此，未来养老产业的局部应更多注重城市以及女性老年群体的需求。

　　老年人口抚养比上升，现有养老难担重任。虽然我国总体抚养比呈现下降趋势，但是由于人口老龄化加剧，劳动力占比逐年走低，老年抚养呈递增态势，且增速不断加快。1953年，我国老年抚养比仅为7.40，而在2000年老人人口比为9.90，在2014年已经上升至13.70，增长速度正在不断提高。根据《2012年世界人口展望》中所预测，2050年和2100年我国的60岁以上人口抚养比将会高达74.9%和89.7%。与此相对，由于众多多年来实施计划生育政策，截止2015年，中国大约有1.5亿个独生子女家庭，“421”家庭数目激增。因此如何为老年人提供恰当的老年生活将是一个亟待解决的问题。

　　养老机构设施落后，中端人群无法满足。同时，随着经济水平的提高，在、上海、广州等经济发达城市，根据中国老年产业发展报告，从2014年到2050年，中国老年人口的消费潜力将从4万亿左右增长到106万亿元，占P的比例从8%增长到33%；同时，据中国老龄科学研究中心预测，退休金将从2010年的8,383亿元上涨至2030年的73,219亿元；据中国社科院老年研究院预测，养老市场商机将从2014年的4万亿上升至2030年13万亿。这说明，未来老年人口将会逐渐成为消费的主力人群，而他们的消费需求也将逐渐转向中端老年产品。但是从供应角度来看，市场上大部分养老机构配套设施落后，缺乏现代化的管理方式；而目前国内企业在进入养老产业时大多选择“高端”，致使90%以上的中等收入人群被忽略。

　　1）、一直以来，困扰养老地产发展的核心问题是相关政策的缺失，缺少金融、土地方面的政策支持，养老地产很难形成市场化运作。而随着我国人口老龄化问题的逐渐加剧，对养老也愈加重视，自2010年以来，出台与养老地产相关的政策密度逐渐加大，2013年-2016年更是出现。就出台的各个政策而言，其支持内容涉及广泛，包括土地供给、资金支持、税收补贴、医养结合等多方面，且投资主体也正从主办慢慢转向主导、多元主体参与，覆盖人群从高收入向中低收入群体拓展，从城市向农村蔓延。

　　2）、老龄化社会催生的“银发经济”促使众多房企纷纷掘金养老地产项目，养老地产资金规模不断扩张，行业发展前景明朗。在将来， PPP模式的有效运用将有助于企业和打造双赢局面；医护型结合成为未来养老新模式，智能化养老成为养老地产提供服务新趋势。

　　3）、随着国家政策的扶持以及人口老龄化的必然之势，养老地产作为“朝阳产业”，众多保险企业和地产开发公司乘势纷纷布局养老地产。截至2015年，已经有10余家保险企业，80多家地产开发企业和大量的外资企业布局中国养老地餐，投资总额超过3,000亿元。我们预测，随着养老地产行业前景日益明朗化的大背景下，将会有更多的企业参与其中，带来行业资金规模的急速扩张。

　　4）、根据“十二五养老规划”，未来我国的社区养老占比将会从1%上升到7%，然而目前，我国养老社区居家养老服务市场还未完全建立，仍存在整体供需失衡、资金不足、从业人员素质较低等问题。PPP模式的合理运用将会成为有效途径之一。就、社区而言，财政支出已经愈来愈无法满足养老社区的需求，尤其是是对于未来中高端养老消费产品的需求，同时各种管理也不能达标，从而导致96%-97%的老年群体不能很好享受到社区居家养老服务。而PPP模式的基本功能就是社会融资，该模式能够有效实现财政资金与社会资本相结合，拓展资金来源，充分发挥财政资金的杠杠作用，缓解财政负担。并且，专门养老服务公司的介入能够提高养老服务的效率，改善养老服务社区的运营机制。另一方面，由于对养老社区服务设臵了较高的门槛，社区居家养老服务本身存在投资大、回本慢、利润低等问题，从而导致一些企业不敢或不想进入到社区居家养老服务市场，而PPP模式在一定程度上分担了企业的风险，对于一些已有场地、设施的社区养老服务，更可以通过出租等方式缓解资金压力。因此，PPP模式的合理运用将会形成双赢的局面。

　　目前，部分先进地区已经开始尝试PPP模式在中国社区居家养老服务的探索研究，如上海市发改委牵头制定《关于鼓励社会力量参与本市养老服务体系建设的若干意见》，明确提出要积极推广与社会资本（PPP）模式，吸引社会资本投资、建设和运营；云南省财政厅将社会资本投资建设养老服务项目纳入财政支持范围并给予重点支持；2015年6月，赣州市章贡区社区居家养老服务中心PPP项目正式签约；2016年4月，合肥首个社区居家养老PPP项目启动。

　　5）、首先，未来失能老年人口将大幅增加。据中国老年产业发展报告预计，未来中国失能老人人口将从2013年的3,750万人，增长到2020年4,700万人，2030年6,800万人以及2050年9,700万人。其次，老年人口医疗卫生消费总量巨大。未来40年，中国老年人的慢性病患者病例将从目前的1.1亿例，增长到2050年的36.8亿人次，老年人口的医疗卫生消费占P的比重，将在2050年达到5%以上，这说明针对患有慢性疾病的老年人而开设的医护型养老社区将会大有所为。

　　3、2014年，中国养老护理人员缺口达250万，同时老年人口增长速度大于护理人员增长速度，因此养老护理人员不足的现象在将来相当长的一段时间内存在。欧美国家的探索和实践表明，智能化技术可以大幅度提高护理效率，减少老年人群对护理人员的依赖，同时提供性价比比较好的辅助服务。 智能化养老，以互联网、物联网为依托，集合运用现代通信与信息技术、计算机网络技术、老年服务行业技术和智能控制技术，旨在为老年人提供安全便捷舒适的服务。在中国，智能化养老早已引起关注。2012年，全国首家智能化养老实验奠基仪式在举行，该项目由全国老龄办信息中心组织实施，十年时间内将在全国建设100家智能化养老实验。此外，随着智能家居的快速发展，智能化的应用也将成为未来老年住宅的“标配”，为老年人提供更为细致的照顾，实现更方便、安全的全方位保障。

　　养老地产属于资本密集型行业，前期投入较大，需要充足的资金和较低的资金成本的，而行业龙头拥有大量的在手资金和较低的资金成本可以支持养老地产业务。没有成功的商业模式可以复制使养老地产风险加大。受到政策和盈利能力的，不一定能够探索出较为成功的养老地产的商业模式，或者商业模式难以复制。

　　三、相关财务指标（投资利润率、投资利税率、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期）

　　二、固定资产投资（土地费用、土建工程、设备、预备费、工程建设其他费用、建设期利息）