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文旅项目问题房地产行业转型文旅地产行业会存在哪些问题?

  • 来源:互联网
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  • 2019-11-15
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  湖南万通汽车学校隶属于新华教育集团,是万通汽车教育旗下旗舰院校之一,学校与中南汽车世界、广汽菲亚特、广汽三菱、上海大众、北汽福田、众泰汽车等多家汽车名企相伴,帮助学生们顺利毕业,名企就业。近年来,伴随宏观调控政策持续加码、土地市场竞争愈发激烈,房地产企业纷纷加入产业转型行列,将目标瞄上旅游市场。与房地产行业的衰退不同,中国旅游业近年来发展迅猛。2017年我国实现旅游总收入5.4万亿元,增长15.1%;全年全国旅游业对GDP的综合贡献为9.13万亿元,占GDP总量的11.04%。战略布局文旅地产已成为房企转型的新趋势。

  据了解,目前已有超过1/3的百强房企进入到文旅地产,这类企业有实力、有视野,房地产开发经验丰富,但不少地产商依然沿用住宅的生意逻辑进行文旅项目开发,这不仅无益于项目推进,还会带来更大风险。文旅地产考验的不仅仅是当事企业的融资能力、资金运作能力,对内容创造及运营方面的能力亦要求极高,包括对宏观政策的把控和判断力。

  在众多进军文旅产业的房企中,万达表现较为突出,然而,一个无法忽略的事实是万达文旅项目近年来多地“受挫”的现实。去年7月,为了解决流动性危机,万达将13个文旅城抛售给了融创。此外,万达还退出了其首个文旅地产项目——万达长白山国际旅游度假区的经营。而被外界视为“小万达”的中弘股份,在转型文旅的道路上亦是接连碰壁:三亚的半山半岛项目以及海口的如意岛项目因环保督查等原因遇阻,公司累计逾期债务超40亿。究其原因,既有大势的影响亦有对政策局势的错判,更有开发商对自身能力与经验的高估。

  房企开发文旅项目惯用高举高打、大步扩张的方式,动辄投资数百、上千亿。而高速扩张是对资金需求量的上升,这极其考验当事企业的融资能力和资金运转能力。以华侨城为例。自提出“文化+旅游+城镇化”模式以来,华侨城在文旅项目的概算投资粗略估算已超万亿。而大规模的拿地后,其资金压力亦凸显。数据显示,2017年华侨城A经营活动产生的现金流量净额为-77亿元,同比下降274.85%。

  文旅项目前期投资大,属于重资产项目,必须靠地产反哺,但是地产的后期溢价需要建立在旅游的成功运营来提升。若运营不力,则会影响体验式业态,进而影响地产项目销售。目前房地产企业运营文旅项目的能力参差不齐,且多数处于待开发阶段,如何让项目内容创新生成并可持续运营是摆在面前的一道难题。

  业内有言:得IP者得天下。IP可以说是文旅的核心,它代表着个性化和稀缺性,能提高旅游目的地的复购、重游率和二次消费,能从根本上解决同质化竞争所带来的顽疾。文旅地产发展依托的是文化多样性的价值认同,想要打造旅游精品,强势IP的内容运营无疑是提升知名度的最佳途径。

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