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供应绩效化,深圳二手房逻辑已变!

  • 来源:互联网
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  • 2022-01-19
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最近,深圳发布《深圳市住房发展“十四五”规划》,5年内商品住宅计划供应35万套,公共住房供应54万套。

乍一看,这和深圳每年都有新房供应的计划似乎没有什么不同。

上一个5年计划,深圳商品住房供应计划是30万套。

如果单纯这么认为,那么可能在买房卖房的路上会吃不少亏。

实际上,深圳的这份计划包含了深圳楼市未来5年的命运,未来深圳将会进入一个保障性住房的时代。

1

供应史无前例,计划KPI化

深圳未来5年的新房供应基本都确定了。

在深圳公布的“十四五”住房规划中,有几个明显的特征,一个是供应量大,另一个是KPI化。

供应量大,这点从计划中披露中可以看到,深圳未来新房供应35万套,公共住房54万套。

其中,按照计划,深圳未来5年,每年新房供应套数会维持在6-8万套的高位,而深圳公共住房,在接下来的2021-2023年中,供应将会超过10万套。

《深圳市住房发展“十四五”规划》

这成倍的供应增加,算得上是深圳住房供应规模史上最大,同时也是深圳首次出现,公共住房供应比商品住房还多的情况。

通过这些数据,会发现深圳对加大民生保障住房,下了非常大的决心。

“十四五”住房规划商品住房为35万套,仅比上一个5年计划的商品住房供应多5万套,但是就公共住房来看,几乎翻了倍。

《深圳市住房发展“十三五”规划》

相比上一个5年住房供应计划,深圳公共住房,每年也仅计划供应3.5-5万套。

而从供应的时间线来看,实际上,在2020年,深圳就已经加大了公共住房建设的供地,计划的供应面积,从39公顷,增加到79公顷。

这么大的供应体量,有人会问,计划赶不上变化,真的能完成吗?

这份计划虽然不长,除了数字体现出供应量巨大,还出处处透露出KPI化。

以往,计划提出来,基本上都是预期性,到底能完成多少,有时候需要看运气。就算,划划水,只要离目标预期不是相差得太远,基本上都能过关。

但这次不一样。

文件中对深圳市住房发展“十四五”规划指标特别圈出了重点,具体字眼加粗加黑。

对于“指标属性”,特别强调“约束性”。

《深圳市住房发展“十四五”规划》

而在《深圳市住房发展“十四五”规划》中,第66条也特别指出了“规划确定的居住用地供应指标、公共住房建设筹集指标等均为约束性指标”。

在接下来的每年,都会作为政府各个相关部门的考核指标,采取下限管理,直接纳入年度绩效考核。

这就意味着,立下的flag,定下的KPI,5年后必须要完成,完不成的也要最低的完成底线。

至于到底怎么完成,具体制定分级考核机制。

这样一来,任务就等于分发到具体落实人的手中,这回再划水,就没那么容易了。

对比上个5年计划,为了落实计划,还鼓励,奖励责任单位,这次不仅没有奖励,连任务都设定底线。

《深圳市住房发展“十三五”规划》

所以整体上看,这一份“十四五”规划,相信执行力度会更强,也会更高效。

2

供应爆发,影响几何?

可以看到,相比上一个5年计划,深圳的住房供应,将会迎来史无前例的爆发。

但如果单纯认为,这仅仅是买新房不用愁,那么未免就有点太简单了。

接下来要在深圳买房或者卖房的人来说,有几个方面的影响,都需要重点注意。

1、每年供应6-8万套商品房住宅

2021年-2025年,深圳每年供应6-8万套商品房住宅,这个数字,等于暗示,以后的5年内,每年的新房供应都能做到与2021年那样大的体量,基本上不用愁买不到新房。

这对二手房来说,意味着成交会迎来非常大的冲击。

在过去2016年-2020年,深圳新房每年的成交套数维持在2.5-4.5套,而去年深圳新房成交创近6年新高,达到5.2万套。

而在2020年前,深圳楼市成交的主力是二手房,2016年-2019年每年二手房成交的套数都超过6万套,高峰的年份还超过9万套。

而2021年因为新房供应以及二手房指导价的冲击,导致二手房成交总量,近6年首次比新房低。

根据“十四五”的住房规划,未来新房的供应会一直持续在高位,那么按照这种趋势,未来4年,深圳的新房还会继续冲击二手房市场的交易。

当绝大部分人被新房市场引导,那么将很难再接受价格比新房高出10-50%的二手房。

这样便会进一步冻结二手房市场,导致二手房交易受阻。

加上新房限价是常态,对一二手房来说,倒挂会一直存在。

这对二手房交易依旧是个非常大的影响。

所以,在接下来的几年,二手房的成交大概率还会维持低位。

那么品质或地段略差,房龄久远的二手房,流通性将会大大降低,甚至有价无市。

2、保障房供应高于商品住房

保障房供应高于商品住房,意味着深圳将会进入保障房时代。

在这一批住房供应当中,公共住房共计54万套公共住房,计划比商品房高出19万套,其中有8万套共有产权房。

而保障性租赁住房计划供应套数,高达40万套,在公共住房计划中,占了大头。

这是共有产权房首次被纳入硬性的目标计划。毕竟上一个5年计划,共有产权房还只是,鼓励研究共有产权模式。

而8万套的共有产权房供应,差不多相当于深圳一年半的新房供应量,意味着,在未来的四到五年,共有产权房也会加入冲击二手房成交的队伍,进而影响二手房的交易。

3、“房住不炒”

在不久前,市场各方都认为深圳的调控不会再严了,但实际上,都低估了官方调控的决心。

在规划文件中,深圳指出未来5年,会落实房地产市场健康发展长效机制。

在这个长效机制当中,包含了一提再提的“三稳”目标(“稳地价、稳房价、稳预期”)。

其中为了达成目标,官方也非常明确指出,会“严格执行地价房价联动机制;严格执行“限购、限贷、限价、限售、限户型”五限政策;强化一二手住房联动调控。”

《深圳市住房发展“十三五”规划》

换句话说,土地出让限价会成为常态,地价和房价联动,地价会继续引导市场购买新房以及二手房的预期。

而“五限”政策也会贯彻到底,不会放松。

除此以外,一二手房联动还会继续加强,那么新房价格依旧会压制二手房房价,二手房成交参考价还会迎来升级完善。

所以限地价,新房价以及二手房指导价未来会是常态。

有人说下一次的二手房指导很快出来了,说不定能放松一点呢?

实际上很难,只要换个思路思考便会发现即使放松,也很难改变二手房成交的现状。

因为假设如果放松二手房指导5%,那么就意味着二手房指导价上调5%,这对官方来说等于默认房价上调“5%”。

而对于打算入手二手房的人来说,贷款门槛仅仅降低5%,买房的总价并没有减少。

但是万一二手房指导收紧,那么买二手房的首付门槛将进一步被提高。

所以对于准备买房的人来说,二手房指导价维持现状是最好的结果。

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