用足用好政策工具箱促进房地产市场健康发展和良性循环

　　日前，央行发布2022二季度货币政策执行报告(以下简称“报告”)。关于房地产，报告指出“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，促进房地产市场健康发展和良性循环”。

　　这一表态与7月28日中央局会议的表态一脉相承，并更加强调了“稳”。这包含两层意思：一方面，加大力度支持刚性和改善型住房需求，保持房地产行业和市场运行整体稳定，不要大起大落。根据报告披露的数据，今年二季度金融机构房贷利率大幅下行了87个基点至4.62%，创下2017年6月以来新低。

　　另一方面，7月28日中央局会议将房地产置于“防风险”的表述中。因此，下半年如何处置好风险，并避免向民生保障和金融领域蔓延，守住不发生系统性风险的底线，将是货币政策的重要基调。基于此，报告明确指出，加强金融法治建设，以制定金融稳定法和设立金融稳定保障基金为契机，进一步理顺并健全金融风险防范、化解、处置长效机制，推动处置机制市场化、法治化、常态化。健全金融风险问责机制，对重大金融风险严肃追责问责，有效防范道德风险。

　　这意味着，对于地产金融风险的处置，正在拟定长效机制、顶层设计，其中就包括纾困基金，它是金融稳定基金的重要组成。我们认为，还包括并购、资产重组、国企或城头平台承接等等可选项。不过，所有出险地产企业或项目的处置，均以市场化、法治化为第一原则，防范道德风险的发生，并在处置风险过程中对业务违规的金融机构进行问责和处罚。

　　报告还指出，密切关注重点领域风险，继续按照“稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹”的方针，抓好防范化解金融风险工作，压降存量风险、严控增量风险。就地产风险来说，这意味着，稳定大局是指导原则，绝不能发生从地产领域传导至金融市场的情绪恐慌，甚至是信心坍塌；统筹协调指的是央行要与银保监、地方政府等形成协调联动的小组，共同推进风险处置和“保交楼”；分类施策指的是，在顶层设计的大原则下，各地针对风险处置、支持合理购房需求等等，要创新政策工具，推进“一市一策”“一项目一策”；精准拆弹是采取定向措施，将集团企业的风险大而化之、切块处理，实现存量问题项目的风险最小化，同时要推进市场监测和政策储备的前瞻性，将增量项目风险控制在萌芽状态中。

　　因城施策用足用好政策工具箱，在7月28日的中央局会议也做了明确的指示。目前，各地政策工具箱内的政策储备，主要是在房地产市场调控方面，而针对风险处置、项目收并购、保交楼等等，有待做足相应的工作，地方的主体责任还有待夯实。此次重点强调因城施策用足用好政策工具箱，主要指两个方面，一是各地在落实差别化信贷政策(首付比例和利率水平)时，各地人民银行既要支持刚性和改善性住房需求，也要促进信贷结构调整优化，完善金融有效支持实体经济，还要防范地产风险的发生；二是在处置本地地产项目风险爆发、保交楼时，也要创新政策工具箱，根据顶层设计要求，增加相应工具的创新和应用。

　　下一步货币政策的表述方面，报告在工作总基调和要求中强调，要“兼顾短期和长期、经济增长和物价稳定、内部均衡和外部均衡”，并添加了“不超发货币”的表述，体现了在西方发达经济体加快收紧流动性、国内通胀压力抬升的背景下，政策重点在于追求平衡。这意味着，当前宽松充裕的流动性状态可能难再加码。基于此，不可能指望大幅度宽松流动性救助地产。

　　根据央行报告，二季度个人住房利率大幅下行，并已降至阶段性新低，显示信贷环境已经不是地产需求的主要约束，当前住房领域面临的主要矛盾是：在“房住不炒”“供需平衡”的新时期，商品房供给主导和新市民保障房需求上升的矛盾，高房价和新市民购买力不足的矛盾。这些结构性的问题，是解决总需求问题的货币政策难以覆盖的。

　　因此，央行能做的只是继续降低中长期LPR，以较低购房门槛和成本，支持刚性和改善性住房需求，促进行业基本面一定的活跃度，保持“三稳”的同时，降低风险处置的阵痛。从中长期来看，资金不太可能再大规模进入地产。央行在报告专栏《近年来信贷结构的演变和趋势》中指出，随着城镇化进程边际趋缓和房地产长周期趋势演变，信贷增速在新旧动能换档和融资结构调整过程中可能会有所回落，但这是适配经济进入新常态的反映，并不意味着金融支持实体经济力度减弱。

　　信贷大规模支持旧基建和地产等传统行业的可能性较小，资金在房地产领域冲高趋降是必然趋势。从信贷需求看，2022年上半年相较于2019年末，新兴行业和制造业的比重回升，而“铁公鸡”等基建和地产等资金密集型领域信贷需求双双走低。因此，对地产的金融支持是基于行业发展本源(居住属性导向下的民生考量)、防范风险快速以及行业稳定大局等综合平衡后的合理举措。